辉立证券-置富产业信托-0778.HK-资产增值计画将提升盈利水准-180823

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        投資概要
        -續租理想，業績持續穩步增長；
        -有效的成本控制推高物業收入淨額增幅；
        -償還貸款節省利息開支，緩和來自加息的壓力。
        上半年業績穩定增長
        置富產業信託目前在香港經營管理16個商業物業，目前旗下物業估值達到407.78億港元，按可比口徑增值8%。2018年上半年，置富產業信託實現收入978.1百萬港元，同比增長2.2%，剔除出售和富薈的影響同比增長達4.2%。物業運營收入淨額達748.6百萬港元，同比增長3.0%，剔除和富薈影響增長4.6%。可供分派收益達到505.2百萬港元，同比增長3.7%。公司每基金單位分派達到26.34港仙，同比上升3.2%，年化收益率達到5.8%。
        出租表現優越
        自該信託在香港上市以來，一直保持了高於市場水準的出租率。2017年物業整體出租率為98%，2018年上半年出租率為96%，主要是受到置富嘉湖的資產增值措施開展影響。預計資產增值計畫完成後，公司的出租率有望回歸正常。今年上半年，續租租金調升率達到13.6%，每平方尺平均租金45.9港元。租戶組合持續多元化，60%以上租金收入來自日常必需消費品租戶。
        資產增值措施增強未來盈利能力
        公司積極推進資產增值計畫，提升出租回報。公司於2018年開始置富嘉湖資產增值計畫，預計於2019年底前分階段完成。置富嘉湖於1996年落成，總面積大於66.5萬平方尺，是天水圍地區最大的商場，該物業在2018年上半年的收入占總收入的18.4%。公司目前在進行西座的工程，預計耗資1.5億港元。重整佈局之後有望改善人流，引入更多互補性質的商戶，提升整體運營效率。預計該計畫完成後，公司的盈利水準將進一步提升。
        完成出售和富薈
        2018  年上半年置富產業信託以19.88  億港元出售和富薈。置富產業信託持有該資產五年，出售價格相當於原購入價的3.1  倍，並較其於2017  年11  月30  日的估值高出88%的溢價。交易於2018  年2  月完成，錄得收益約921  百萬港元，出售所得收益被用於資產增值及償還債務等。
        財務狀況穩健
        公司通過出售資產和審慎的風險管理，提升財務靈活性與安全性。公司於2018年2  月償還了11  億港元債務，目前公司資產負債比率為22.3%，實際借貸成本2.72%，54%利率成本已使用金融工具對沖，避免了大部分利率波動風險。
        估值與風險
        我們的目標價是  10.5  港元。置富產業信託的租戶大多從事日常必需品消費業務，這使得租金收入穩定，具有較強的抗跌能力，受宏觀經濟環境影響較小。同時，公司的資產增值計畫將成為未來增長新動力。此外，公司財務狀況穩健，收益率吸引。因此，我們給予置富產業信託10.5  港元的目標價，相當於淨資產折讓35%。風險包括：加息使債務成本上升；置富嘉湖資產增值計畫效果不及預期。