华泰证券-房地产行业2018年TOP100房企中报回顾：销售融资趋弱，TOP50维持优势-180903

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        TOP50  房企继续展现优势
        2018  年上半年房地产企业集中度进一步提升。TOP100  房地产企业的销售金额市占率已经从2015  年的40%上升到了2018  年上半年的69%，其中TOP31-50  的中型房企在上半年的市占率增幅最大。TOP50  房企继续在销售规模、营收、利润、运营能力、负债控制和资金使用上具有相对优势，有望在后续获得更进一步的领先优势。我们建议继续关注A  股中的优质且低估值的TOP50  房企标的，建议关注绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。
        行业销售增幅放缓，二季度起去化周期逐步降低
        2018  年1-7  月全国商品房销售延续了2015  年以来的增势，但增幅继续放缓。2018  年1-7  月商品房销售面积约9.0  亿平方米，同比增长4.21%，销售金额7.83  万亿元，同比增长14.37%，销售面积与金额增幅均低于上年同期。目前行业库存持续降低，二季度起各能级城市去化周期均逐步降低，去库存取得阶段成效。我们预计后续政策仍将偏紧，以保持去化成效。
        融资渠道依旧紧张，开发投资趋于谨慎
        2018  年1-7  月房地产开发投资资金来源总额和盈余增幅均放缓，其中开发投资资金盈余额在18  年一季度甚至同比下降。去杠杆背景下，资金来源中国内贷款和个人按揭贷款同比下降，房企自筹资金同比大幅增长。1-7  月全国房地产开发投资额达到约6.59  亿元，同比增长10.25%。这主要由于前期开发商加快拿地、土地投资增长所致，而施工投资和施工面积增幅实际同比下降。当期土地成交金额下降、购置面积微增，反映房企土地投资同样趋于谨慎。
        投资建议
        行业销售持续增长，但增速放缓；去杠杆背景下融资依旧偏紧，房企在施工和土地投资上均趋于谨慎。二季度起去化速度开始提升，但我们判断当前政策仍将偏紧以保持去化成效。行业走势偏弱、政策依旧偏紧的背景下，TOP50  房企继续在销售规模、营收、利润、运营能力、负债控制和资金使用上具有相对优势，有望在后续获得更进一步的领先优势。我们建议继续关注A  股中的优质且低估值的TOP50  房企标的，建议关注新城控股、中南建设、金地集团、绿地控股等。
        风险提示：棚改支持力度下降带动三四线成交走低；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期。