华泰证券-房地产行业住房租赁市场深度报告之一：租赁风起，房企和中介具禀赋优势-181014

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        核心观点
        我们预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017  年约1.2  万亿元提升至2025年约2.33  万亿元，机构渗透率有望快速提升。融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。我们建议投资者从两个维度筛选住房租赁投资标的：第一个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产开发商，推荐万科A、金地集团；第二个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产中介，推荐世联行。
        租购并举政策引领，土地融资双重利好
        2018  年中央及各部委对住房租赁市场的表态基本延续此前框架，主要从供给侧改善入手，着重在土地和融资端发力，力求降低项目获取成本，拓宽融资渠道，提升住房租赁企业的盈利空间和规模发展速度。土地方面：多地推出自持地块，将成为新增租赁住房的重要来源，其中纯租赁地块楼面价相对周边地块折价较多，有望降低住房租赁企业的房源获取成本，提升租金收益率。融资方面：多家房企成功发行住房租赁资产证券化产品，在证监会、住建部政策支持下，我们期待我国后续在房地产信托投资基金产品的创新上能有进一步的突破。
        轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明
        商业模式方面：重资产集中式扩张速度慢，但盈利能力强；轻资产集中式在扩张速度和盈利能力上较为平衡；轻资产分散式扩张速度快，但盈利能力弱；重资产分散式扩张速度慢，盈利能力一般，性价比最差，因此实践中较少出现。参与主体方面：当前我国住房租赁市场主要包括房地产开发商、房地产中介、酒店、创业公司四类参与主体，其中，房地产开发商强于融资、房源获取、装修改造，弱于获客、运营；房地产中介强于房源获取、获客，弱于运营；酒店强于装修改造、运营，弱于获客；创业公司禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势。
        中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展
        展望未来，我们预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，租赁市场规模和机构渗透率有望快速提升。从商业模式的角度看，尽管重资产集中式在盈利能力方面具有相对优势，但行业目前处于跑马圈地的快速发展阶段，我们认为有必要适当通过轻资产模式快速提升规模。从参与主体的角度来看，由于融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产开发商和中介凭借这两个环节上的优势，在开展住房租赁业务时相对酒店和创业公司，具有禀赋优势，有望最为受益行业发展。
        风险提示：中观方面，租赁人口和租金水平的增长可能不及预期；微观方面，住房租赁企业盈利不确定性较大；负面新闻可能对行业造成不利影响。