恒大研究院-基建行业：中国人口大流动，3000个县全景呈现-180917

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        导读：人口是一切经济社会活动的基础，人口带来的居住需求更是房地产发展的根基。我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，基于该框架在  2015  年房价大涨前夜成功预测了“一线房价翻一倍”，被评为年度十大经典预测，2017年推出的《房地产周期》专著成为超级畅销书。本文是我们对  7  月报告《中国人口大迁移》的进一步深化，将在探讨多维人口指标的基础上，全景呈现全国近  3000  个县的人口大流动大趋势。
        摘要：
        什么指标更能有效判断人口流动趋势？1）常住人口存在统计偏差和数据缺失问题。常住人口可直接反映人口流动，其中尾数逢  0  的年份为人口普查，尾数逢  5  的年份为  1%人口抽样，其他年份抽样比例仅  1‰，存在统计偏差。非普查年份的常住人口存在一定缺失，比如  2016  年中国地级、县级行政单位常住人口数据缺失率分别为  13%、22%。2）户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势。户籍人口来自公安部门，比较准确，虽不直接反映人口流动，但仍可间接推断部分情况；如某地户籍人口净迁出，表明该地区缺乏吸引力，常住人口也大概率流出。小学生数据来自教育部门，准确度较高，不仅代表着年轻人口潜力，也代表着背后的家庭，可通过与全国比较、城市分组大致控制人口结构、入学政策等差异，从而对比分析人口流动。3）对房地产市场，当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长，则该地区的置业需求不一定下降，甚至可能会上升。
        中国  3000  个县人口流动格局。1）地区层面，1978-2010  年从中西部迁往东部地区的人口以劳动力为主，并且多数未迁户籍、也未带子女，中西部留守儿童现象非常明显。2010  年以来，部分劳动力回流中西部，东部地区面对用工压力主动推进大学毕业生、技能人才等外来人口本地化，户籍人口和小学生增速明显加快，东北地区人口加速流出。2）分线城市层面，一二线城市常住人口持续大幅流入，三线稍有流入，四线基本平衡，五六线持续净流出。并且，2010  年后，一二三线城市外来人口日趋本地化，分线城市户籍人口和小学生数增速的梯度分化更为明显。2011-2016  年，一二三四五六线城市常住人口年均增速分别为  1.5%、1.3%、0.8%、0.6%、0.2%、0.3%，户籍人口增速分别为  1.4%、1.3%、0.9%、0.7%、0.4%、0.4%，小学生数增速分别为  4.0%、4.1%、2.5%、1.1%、-1.7%、-2.2%。3）都市圈层面，23  个千万级大都市圈人口流动更加分化，当前京津、深莞惠、广佛肇、厦漳泉、长株潭、重庆等都市圈常住人口、户籍人口、小学生增长居前，苏锡常、南京等都市圈常住人口流入虽然放缓、但户籍人口和小学生依然明显流入。
        哪些地区人口在流入，哪些在流出？1）中国人口流动从三七分化走向二八分化。扣除数据缺失导致难以识别的  108  个地区，人口流出地区个数从  2001-2010  年的  1371  个增至  2011-2016  年的  1557  个，占比从  66%增至  75%；人口流入地区个数从  705  个降至  519  个，占比从  34%降至  25%。分地区看，东北地区人口流出地区个数占比从  70.1%增至  93.7%，中西部地区从  68.1%增至  74.2%，东部地区从  58.6%增至  70.6%。从行政建制看，地级及以上城市人口流出地区个数占比从  22.6%增至  42.9%，县级市从65.3%增至  76.9%，建制县从  74.8%增至  80.9%。分线看，二线城市人口流出地区个数占比从  3.1%增至  15.6%，三线城市从  14.1%增至  42.2%,四线城市从  46.4%增至  61.2%，五线城市从  72.9%增至  78.8%，六线城市从71.1%增至  79.9%。2）中国人口流动展望及启示：人随产业走、人往高处走，人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚。对房地产市场，把人口流入与置业需求上升直接关联的传统判断需进一步深化，人口结构年轻且常住人口、户籍人口、小学生三个数据均明显大幅增长的地区更优。深化推进户籍制度、土地制度等改革，进一步消除人口自由迁徙的枷锁。区域及城市发展规划安排、产业布局、土地供应等因应顺应人口流动趋势，房地产长效机制最根本的是人地挂钩和金融问题，实现供求平衡和需求平稳释放。
        风险提示：官方常住人口统计存在偏差；人口流动识别方法存在误差。