恒大研究院-房地产行业：新加坡房地产信托投资基金模式经验，中国房企未来发展之路-190611

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        导读：  
        轻资产扩张是新加坡房企主要特点。“私募基金+房地产信托投资基金”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向房地产信托投资基金 注入，实现低杠杆的稳健增长。  
        本文是系列报告的第三篇，从发展历程、业务模式、经营特点全方面解析轻装上阵的新加坡龙头房企。
        摘要：  
        发展历程：由重到轻，由开发商到基金管理人  
        新加坡最具代表性的房企是凯德集团，以  2002  年为转折点，其发展可以分为两个阶段：①  2002  年前，重资产运营，角色为开发商。公司成立初期，从事房地产开发及投资业务，债务沉重，利润不佳。2001  年有息负债率达到  87%，资产收益率仅为  1.6%；②  2002  年后，轻资产转型，角色晋级基金管理人。公司轻资产转型主要通过房地产信托投资基金实现，凯德先后发行  5  只公募房地产信托投资基金，并开启大规模物业收购。2002年至今资产规模增长  3  倍，净负债率下降  56%。  
        业务模式：全产业链，兼任开发商、运营商和管理人  
        一是开发和自持混合经营。凯德既是传统开发商，又是房地产信托投资基金的管理人负责自持物业的收购与处置，同时作为运营商负责商业地产日常经营。2018  年公司开发和自持资产  2比8，收入  4比6；
        二是混业态经营，与美国地产运营公司只聚焦一种业态不同，凯德同时持有购物中心、写字楼、酒店，资产规模比例为  5比3比2，收入贡献比例为  5比2比3；
        三是房地产和金融双轮驱动，凯德同时管理  5  只 房地产信托投资基金加17  只私募基金，是亚太最大房地产基金管理公司。  
        经营特点：私募基金和房地产信托投资基金为基石，实现轻盈扩张  
        双基金运作是凯德模式的核心。私募基金和房地产信托投资基金 配对发展，前者定位高风险高收益，后者定位低风险稳收益。早期项目由私募基金孵化，成熟后向房地产信托投资基金注入，形成“从进到退”的全周期投资物业成长通道。双基金模式是“轻资产”转型的关键，2001-2017  年凯德总资产规模增长近  3  倍，资产负债率从  57%降至  48%，净负债率从  112%降至  56%。
        风险提示：各国国情存在差异性。