国信证券-房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究：增长是主基调-190910

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　　中报业绩增长较好
　　根据合理工期及成交结构推算，房地产板块2019年上半年的营收和净利润主要结转于2017年上半年的销售，部分结转于2016年下半年的销售，这期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此房地产板块2019年中报业绩整体较好，增长是主基调：板块131家上市公司2019年上半年板块营业收入同比增长23%，归母净利润同比增长15%，60%的房企归母净利润实现了正增长。
　　市场关注的2019年中报财务指标
　　盈利能力整体略有提升：①在板块131家上市公司中，50%的房企2019年上半年净资产收益率较2018年同期有所提升，53%的房企投入资本收益率 同比提升；②2019年上半年，板块毛利率较去年同期增长1.6个百分点，净利率较去年同期基本持平；
　　负债水平上升，短期偿债能力稳定：截至2019年上半年末，板块净负债率105%（含永续债），较2018年年末上升5.6个百分点；剔除预收账款后的资产负债率60%，较2018年末上升5.9个百分点，行业负债水平上升；货币资金（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.2，较过去两年持平，板块短期偿债能力稳定；
　　少数股东权益占比提升：板块2019年上半年末少数股东权益比为26%，较去年同期提升2.1个百分点；在板块131家上市公司中，约64%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”；
　　二季度存货去化速度加快：2019年板块二季度的回款存货比为14%，较2019年一季度末10%高出3.5个百分点，与去年同期相同，表明从回款层面，A股房地产板块二季度的存货去化速度比一季度快。
　　全年业绩增长有望
　　板块全年营收及利润主要结转于2017年销售，这一期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此板块特别是以龙头房企为代表的优势地产股，全年业绩大概率能有显著增长。根据已披露的主流卖方研究机构对55只地产股业绩预测，整体法算出2019年上半年末预收款可锁定2019年下半年万得一致预期营业收入的187%，在满足2019年万得一致预期营收后，剩余的预收账款仍能锁定2020年万得一致预期营收的45%。
　　行业销售降温，第二梯队龙头房企销售表现优异
　　2019年1-8月，排名第三、排名第5、排名第10、排名第20、排名第30房企销售额增速分别为负2.6%、2.3%、6.7%、9.9%、6.8%。在行业销售降温明显的情况下，一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖，表现优异，其中世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城分别取得41%、34%、33%、32%的增长。
　　地产股短期有反弹，长期具配置价值
　　板块动态市盈率处在近五年第二低位，已与2018年底部时较接近，表明市场对板块的担忧已在股价中有所反映，风险已有所释放。我们认为在当前时点，随着大盘的企稳回升，“全面降准”等货币政策的利好不断出台，优势地产股或将反弹，“低估值+双增长（已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长）”的优势地产股已具备长期配置价值。
　　风险
　　市场的风险和研究框架的风险。