国信证券-房地产行业2019年中国房地产观察：韧性十足，政策偏严-190926

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　　基本面超预期，调控底气十足
　　截至2019年8月末，全国商品房累计销售金额同比增长6.7%，较2019年2月的低点提升3.9个百分点。2019年1-4月，房地产投资累计同比增速11.9%，创下了2014年11月以来的新高，1-8月的投资累计同比增速亦处于2015年以来的高位。无论是销售增速还是投资增速都好于年初市场的预期，尤其是投资增速远超市场绝大多数研究机构2018年底的预测：在2018年底市场对2019年房地产投资增速的一致预期值是5%以下，预期值的中位数及均值大概位于3%。销售增速不差，投资增速好于过去四年，为房地产从严调控增加了底气。
　　政策仍偏严，融资形势于下半年明显收紧
　　2019年1季度，在政策面改善、货币政策放松带来流动性宽裕、资金成本下行的背景下，房地产行业融资环境明显改善；但是，伴随着2019年一季度以来宏观杠杆率再创新高以及部分热点城市楼市出现过热征兆，2019年二季度，房企融资环境明显收紧，并一直持续至三季度。
　　行业基本面观察
　　西部区域销售增速明显高于全国水平，成为全国商品房销售增速的重要支撑；在经济面临下行压力导致其他领域投资机会减少并叠加货币持续宽松的大背景下，资金涌入了房地产政策宽松但经济欠发达的西部，带动了西部房地产投资的高增长。行业基本面整体韧性较强：①一线城市销售增速虽高位回落，但仍显著正增长；二三线城市负增长收窄；②一、二线城市二手房销售持续增长；③截至8月份，100大中城市地价大多同比上涨，二、三线地价涨幅反而比一线大；④一线补库存较难，销售高增情况下库存明显回落；二线多数平稳，三线分化明显；⑤行业整体去化率震荡下行，但一线、三线城市去化周期明显缩短。
　　房企基本面观察
　　受规模影响，龙头房企销售增速明显放缓；第二梯队房企受益布局城市楼市回暖，表现优异；与全国土地成交趋势一致，前50强房企拿地整体偏谨慎；资金向头部房企聚集，龙头房企偿债能力较好；房企前端融资受限情况下，部分债务结构中银行贷款占比较高的龙头及优势房企相对会比较从容，受影响也相对较小。
　　预计全年销售额增速为5%，房地产投资有望达到9.5%的增长
　　一、二线的需求在2017、2018两年持续受压，由于今年货币持续宽松，即使行业调控趋严，被压抑了两年的需求也很难不反弹、不升温，而三、四线即使住房需求的长期趋势不乐观，但房地产政策相对宽松，在货币宽松的大背景下，三、四线的住房需求短期也难以迅速显著降温，因此在行业持续严厉调控的情况下销售增速仍呈现出较强的韧性。因此我们预计2019年将创下中国房地产销售史少见的“五连增”，预计全年商品房销售金额同比增速有望达到5%；销售增长或对冲部分行业融资收紧的影响，我们预计全年房地产投资增速有望达到9.5%。
　　风险提示
　　若宏观经济大幅下滑，而货币政策却未能延续宽松格局、房地产政策又迟迟不转暖，从而导致房地产基本面断崖式下滑。