克而瑞证券-房地产行业周报：三四线成交显著回落，土地市场维持低位-191109

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　　周度数据一览：
　　本周40城一手房成交面积同比+16.4%，环比+0.9%，11月单月成交面积同比-10.9%。本周40城一手房成交面积454.0万方，同比+16.4%，环比+0.9%。年初至今40城一手房累计成交面积20824.5万方，累计同比+15.7%。其中一线（4城）/二线（16城）/三四线（20城）城市累计同比分别+15.1%/+30.0%/-4.4%，较上周分别+0.3pct/-0.8pct/-0.3pct。11月单月成交面积547.2万方，同比-10.9%，其中一线/二线/三四线分别同比+10.0% /-4.8%/-29.4%。
　　本周19城二手房成交面积同比+26.8%，环比+5.9%，11月单月成交面积同比+3.5%。本周19城二手房成交面积162.7万方，同比+26.8%，环比+5.9%。年初至今19城累计成交面积7247.0万方，累计同比+19.5%。其中一线（2城）/二线（8城）/三四线（9城）城市累计同比分别-4.0%/+31.9%/+20.2%，较上周分别变化+0.5pct/-0.1pct/-0.4pct。11月单月成交面积188.4万方，同比+3.5%，其中一线/二线/三四线累计同比+0% /+13.1% /-11.2%。
　　本周百城土地成交面积同比-23.9%，环比+1.4%，供销比为1.5。本周百城土地供给3044万方，同比-15.8%，环比-22.4%；成交建面2063万方，同比-23.9%，环比+1.4%；供销比（供给/成交）为1.5。本周百城平均成交楼面均价2844元/平方米，较上周+30.4%；一线/二线/三四线城市周成交楼面均价分别10513/2798/1578元/平方米。本周百城土地溢价率为3.3%，较上周-3.6pct。
　　本周17城去化周期9.2个月，同比-1.2个月，环比-1.4个月。本周17城住宅平均去化月数9.2个月，同比-1.2个月，环比-1.4个月；一线（4城）/二线（7城）/三四线（6城）城市平均去化月数分别为9.1/7.9/20.5个月，同比分别+1.1/-1.3/+2.5个月。
　　投资建议：11月成交同比有所回落，其中三四线下滑尤为显著（11月单月成交同比-29.4%），另外土地市场供应和成交量持续维持低位，百城土地溢价率3.3%（接近年内最低），政策端一城一策思路持续深化，金融端料未来存在边际改善空间。持续推荐【万科A】、【中国奥园】、【阳光城】等高周转标的，同时建议关注高分红品种【金地集团】、【龙光地产】等。
　　风险提示：由于样本选取以及样本数据更新时段各异，统计结果和实际数据或存在差异；三四线销量下滑超预期；长效机制超预期。