克而瑞证券-房地产行业事件点评：数据详解深圳“豪宅标准”变更影响的市场规模-191112

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　　事件：深圳市住建部规定，从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144 O以下的住房为普通住宅。
　　保守估计，认定标准变更前，90 O以上的住房会被界定为非普通住宅。认定标准变更前，经测算，罗湖/福田/南山/盐田/宝安/龙华/龙岗的单套建筑面积大于77 O/67 O/61 O/73 O/70 O/93 O/79 O，会被界定为非普通住宅。考虑到各区情况略有差异，保守估计界定面积为90 O，即90 O以上会被界定为非普通住宅。
　　认定标准变更主要影响90-144 O住房。144 O以上的住房均为非普通住宅这一限定不变，因此，此次普通住宅认定标准取消房屋总价的限制，将主要导致90-144 O的住房被纳为普通住宅。
　　保守估计，本次认定标准变更将导致深圳二手房成交面积中32.1%被重新纳为普通住宅。深圳90-144 O的二手房成交面积占比为32.1%，成交金额占比32.9%，成交面积和金额占比有所回升；前三季度成交面积累计增速为16.4%，增速走平；整体成交均价较平稳。
　　保守估计，本次认定标准变更将导致深圳一手房成交面积中33.6%被重新纳为普通住宅。深圳90-144 O的一手房成交面积占比为33.6%，成交金额占比31.1%，成交面积和金额占比有所回升；前10月成交面积累计同比增速为76.5%，供应面积累计同比增速为96.9%，供求增速均上升；供求比1.12，供求关系改善；成交均价累计同比上涨8.1%。
　　认定政策变更或影响二手房交易。现行二手房增值税税收政策不变，但对普通住宅认定的宽松，导致增值税免征范围扩大。保守估计，本次认定标准变更将导致深圳二手房成交面积中32.1%被重新纳为普通住宅，免征增值税。
　　风险提示：政策风险