中信证券-REITS研究行业C~REITs一周谈：REITs市场扩容的双重意义-220210

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春节前后REITs市场交易持续活跃，各产品交易价格全面提升。

增加REITs市场的供给具备双重积极意义：一是有利于避免规模过小的公开交易市场吸引过多的社会资金进行存量交易买卖，积累太多的投机炒作因素；二则有利于为全社会筹集更多的增量建设资金。

▍REITs有力推动了基础设施建设。

目前11只已上市的REITs募集资金364亿元，剔除原始权益人和关联方认购部分223亿元，再剔除债务偿还和税费，发改委口径的净回收资金160亿元，预计可带动新项目投资超过1900亿元。

发改委表示，到2021年底，净回收资金中已经有50亿元投入新项目的建设。

▍REITs市场增长潜力巨大。

发改委统计，全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个。

监管部门积极主动靠前服务，强化配套支持，对各类申报的项目，没有名额限制和地区区别，只要符合条件、质量过硬即可申报。

美国REITs市场全年融资规模超过1000亿美元，我们相信中期而言，凭借中国庞大的底层资产和政策支持，中国REITs市场的年募集资金规模，可以和美国市场相提并论。

▍增加REITs市场融资额，对稳定市场本身意义重大。

REITs问世以来持续上涨，当前市值较发行市值累计上涨35.1%，2022年经营权类和产权类REITs的预期现金分派率分别达到6.3%和3.0%。

春节前后REITs组合价格继续上行，各产品交易价格全面提升。

REITs组合在1月27日到2月9日，较前一个交易区间上涨7.60%。

同期，地产园区类企业、公路类企业、地产信用债指数涨跌幅则分别为4.28%、8.05%、0.16%。

这一方面体现了REITs产品的吸引力，另一方面也开始积聚结构性、局部性估值偏高的风险。

尤其考虑到当前REITs市场规模偏小，全社会可能存在资产荒的情况，我们认为扩大REITs市场的资金募集规模意义重大。

这既包括REITs新上市，也包括现有产品的扩募。

▍REITs市场交易整体保持活跃，部分类别产品降温明显。

2022年1月27日-2022年2月9日（共5个交易日），REITs市场总交易金额为17.45亿元，较春节前可比区间环比微降1.5%（其中盐田港REIT、首创水务于2月9日停牌一天）。

本交易区间内，园区基础设施REITs、仓储物流REITs关注度提升，环比增速分别为26%、19%，生态环保类REITs、交通基础设施类REITs有所降温，环比增速分别为-38%、-9%。

▍风险提示：建议投资者在看好REITs市场长期前景的同时，也理性看待短期REITs市场的涨幅空间；短期可交易的市场规模仍相对有限，部分产品存在资金和市场情绪带来的价格波动风险。