平安证券-『平安固收』关于保障性租赁住房贷款不纳入房贷集中度管理的点评-220208

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事件：央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》提出，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，以下简称《通知》。

简评：1、早在20年12月末央行发布贷款集中度新规时，已明确保障房项目贷款不纳入银行“两条红线”，本次《通知》仅为确认认定标准，并非增量信息。

预计本次通知一则明确监管态度，提振市场情绪；二则可能释放了保障性租赁住房的贷款认定标准已经落地，可以期待执行。

2、何为保障性租赁住房，投资规模有多大？保障性租赁住房大致是以解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

自“十四五”规划提出“扩大保障性租赁住房供给”以来，在因城施策理念指导下，全国各地陆续出台十四五期间保障性住房发展具体目标。

根据平安宏观团队测算，“十四五”期间全国新增保障性住房780万套（间），其中2022年我国保障性住房增量为240万套（间），预计2022年形成房地产开发投资约3510亿元，对应十四五期间的投资规模约1.2万亿。

假设投资规模中50%-70%依赖贷款实现，对应贷款规模为1755-2457亿元。

作为参考，2021年全年房地产贷款约投放了3.8万亿，保障房所需贷款体量仅约占房地产自身贷款的4-7%。

3、这个政策能在多大程度上解决房企的燃眉之急？（1）首先，保障性租赁住房的租金大约为市价的6成左右，很难实现商业上的盈亏平衡，需要政府补贴。

主流房企几乎没有保障租赁房项目，参与方主要是各地相对优质的国企及城投，房企现金流难以得到直接的改善。

（2）其次，保障性租赁住房致力于解决城市新市民和青年人居住问题，那么越是一线和强二线城市，这类需求越大，而负责此类项目的也多为强地区优质国企，本身融资能力相对较强，从事保障租赁住房主要的限制来自土地，包括位置、成本、性质等等。

而且，经历过1年的调整以后，大部分上市银行针对地产的两个集中度已经达标。

综上，这一政策放松短期带来的边际影响可能不会特别明显。

（3）最后，可能出现的衍生影响是拥有融资资源的国企折价收购困难房企的项目和土地，一方面解决房企现金流困难，另一方面获取了保障租赁房的土地资源，这可能是政策支持的方向：如近期财联社等媒体报道的并购贷款不计入“三条红线”指标、监管正在研究AMC介入风险房企的资产处置等。

但是，这个过程如何有序实现，仍有待探索。

4、风险提示：1）政策发力不及预期；2）市场风险偏好修复慢；3）行业利差中枢抬升。