华西证券-【华西固收研究】供地新政对土地市场及房企拿地行为影响几何？-210404

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（以下内容从华西证券《【华西固收研究】供地新政对土地市场及房企拿地行为影响几何？》研报附件原文摘录）
　　一、供地新政对土地市场及房企拿地行为影响几何？ 　　集中供地新政对土地市场影响几何？ 　　供地“两集中”政策下，各重点城市3月土地供应明显分化。2021年3月，苏州、郑州均推出地块17宗，宁波和青岛均推出地块11宗，福州、济南、成都、合肥、重庆、广州等地也呈现集中供地的现象，而南京、厦门、杭州等地3月土地供应量处于低位，其中南京和杭州与此前安排的“4月集中发布住宅用地出让公告”相符，北京、上海和深圳3月则未推出土地。 　　从集中供地城市的住宅用地成交情况来看，郑州、宁波、福州、合肥等地3月成交楼面均价同比和溢价率同比均有所升高，长三角地区诸多城市土地市场热度依旧保持在较高水平，由于此地区存在众多市场青睐的优质土地，出让土地成交率高且受到市场“哄抢”，供地政策暂未对地价构成明显打压作用；同时，青岛、重庆等地3月成交楼面均价同比和溢价率同比则有所下降，土地市场热度有所回落。 　　集中供地新政对房企拿地行为影响几何？ 　　对于房企来说，集中供地新政不仅对于房企“择时+择地”能力的要求更加强化，也对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等方面提出了新的要求。新政对于房企拿地行为可以按照两种路径推演： 　　①大型房企凭借雄厚的资金实力其优势将进一步凸显，大中城市房企集中度可能会进一步提升，中小房企在热点城市的生存空间被进一步压缩，三四线城市可能再度成为中小房企青睐的对象； 　　②如果规则明确后集中供地较多，由于大开发商无法同时兼顾过多城市，这将为中小房企带来更多拿地的机会。 　　从3月份的拿地数据来看，热点城市住宅用地拿地集中度普遍有所下滑，新政目前的影响在按照路径②推进，大中型房企进入一二线城市力度有所放缓，主要体现在以下三点： 　　2021Q1TOP50房企仅在22个重点城市拿下151宗住宅用地，其中进入3月份更是只有40宗，而2020年TOP50房企全年在热点城市拿下1229宗住宅用地； 　　从成交供地比（房企拿地数量/同期供地数量）来看，2021年TOP50房企住宅用地成交供地比（TOP50房企在22个重点城市拿地数量/22个重点城市住宅用地供地数量）仅为18%，远低于2020年31%，这显示出在诸多调控政策下，大中型房企在土地成本较高的 　　一二线城市拿地力度有所放缓； 　　2021年3月份22个热点城市中，除4个无住宅用地供地的城市外，18个城市中有12个城市拿地集中度（衡量大中型房企对当地住宅用地的垄断系数）低于2016-2020年历史平均中枢，有11个城市拿地集中度低于2021Q1整体水平。 　　二、利率债市场： 　　3月29日-4月2日，一级市场共发行30只利率债，较上一周减少10只，发行规模1964亿元，发行金额较前一周减少630亿元。收益率全面下行，1年期、3年期、5年期、7年期、10年期分别变动-2.25BP、-1.50BP、-1.97BP、-0.78BP、-0.66BP。央行上周投放逆回购500亿元，到期逆回购500亿元。 　　三、信用债市场 　　从二级市场来看，上周中短期票据到期收益率普遍下行。从银行间市场来看，中短票到期收益率普遍下行，城投债收益率普遍下行，其中中短票到期收益率平均下行2.32bp，城投债收益率平均下行0.75bp，其中3Y期AA-城投债收益率上升幅度最大，达9.7bp；1Y期AA城投债下降幅度最大，达7.2bp。从交易所市场来看，产业债收益率普遍下行，城投债收益率走势分化，其中产业债收益率平均下降2.17bp，城投债收益率平均下降0.17bp，3Y期AA-城投债收益率上升幅度最大，达2.76bp；1Y期AA-产业债收益率下降幅度最大，达9.32bp。 　　四、可转债市场 　　一级市场：发行规模增量，新上市转债表现较佳 　　发行规模增量：九典转债、昌红转债、乐普转2、温氏转债和杭银转债共5支可转债完成发行，募集资金266.65亿元，较上上周增加173.15亿元。 　　新上市转债表现较佳：拓斯转债、震安转债、星源转2、卫宁转债、华自转债、环旭转债、傲农转债挂牌上市，上市首日均收涨，分别上涨8.10%、14.00%、9.00%、18.00%、3.99%、18.48%、4.28%。 　　转股、回售、赎回情况：上周，共有105只转债发生持有人转股行为，合计转股13,280股。无回售事件发生。隆20转债赎回2,348万元。 　　二级市场：转债小幅上涨，成交规模缩量 　　转债小幅上涨：上周，上证综指、深证成指和创业板指周内分别上涨1.93%、2.56%和3.89%，中证全债周内上涨0.10%，中证转债周内上涨0.59%。 　　成交规模缩量：上周，全市场可转债累计成交1,156万手，成交金额1,633亿元，日均成交327亿元，较上上周日均成交额减少26亿元。 　　五、ABS市场 　　银行间市场回顾：ABS0期/ABN9期，合计发行88.43亿元 　　交易所市场回顾：上交所0期/深交所6期，合计挂牌30.57亿元 　　资产支持证券成交统计：银行间237.83元/交易所26.19亿元 　　六、风险提示 　　近期信用债到期压力较大，取消发行增多，警惕信用风险。