华西证券-债市周报：【华西固收研究】公募REITs上市首周表现如何？-210627

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（以下内容从华西证券《【华西固收研究】公募REITs上市首周表现如何？——债市周报》研报附件原文摘录）
　　一、公募REITs上市首周表现如何？ 　　交易先热后冷，换手率逐日递减 　　公用环保类REITs与位于一线城市园区类REITs表现最佳，而高速公路、物流地产类REITs表现稍逊一筹。首钢REITs、首创REITs首周涨幅分别为5.22%/4.95%，从9只REITs首周表现来看，前期网下、公众中签率较低的REITs，首周表现相对来说更好。首周涨幅相对较大的REITs，换手率同样相对较高。上市首日多打新套利盘带动换手率（仅考虑流通盘）走高，首日蛇口产园换手率高达37.92%，换手率最低的东吴苏园换手率也达到11.96%。但从次日开始，REITs换手率陆续下降，至周五9只REITs换手率在0.99%~2.67%之间。 　　首创水务、首钢REITs上市首周涨幅较大且较底层净资产仍有较高溢价。发行前募集金额较底层资产估值溢价率较高的盐田REITs、普洛斯REITs首周涨幅相对较低，此外蛇口REITs募集资金金额较底层资产净值折价17.76%，而首周涨幅超4%；首创水务、首钢REITs尽管市值/底层资产估值溢价率较高，但首周表现同样强势。 　　参照国际市场经验，未来中国公募REITs走向几何？ 　　纵观中国香港REITs市场，大部分REITs“上市即巅峰”，上市前五日业绩并不具有代表性。样本13只REITs中，7只发行以来涨幅不及发行前五日涨幅，另有3只REITs上市至今涨跌幅仅略微高于上市后五日涨跌幅，其中酒店类REITs业绩“高开低走”表现最为明显；从流动性来看，交易普遍集中在REITs上市后前几日，上市后换手率会出现明显下降。样本中国香港REITs上市后五日日均换手率达5.03%，而2021年以来日均换手率则仅为0.09%，有5支REITs日均换手率低于0.03%。 　　相较而言，美国REITs在上市后资本利得想象空间相对更大，但流动性仍随时间推移会出现明显下降。样本157只REITs中，93只REITs上市至今涨跌幅大于上市5日后涨跌幅；但从流动性来看，48只有有效数据的美国REITs中，41只上市5日后日均换手率高于2021年以来日均换手率。 　　经历了首周的打新套利与高换手行情，结合国际REITs市场经验分析，随后一段时间公募REITs的交易情绪会逐渐降温。“打新情绪”过后，市场将逐步回归理性并更加关注REITs底层资产及其获利能力。在目前中国内地REITs市场仍缺乏历史参照的情况下，短期内参照中国香港市场经验，不排除折价交易或破发情况出现；此外短期内，我们认为前期询价区间上限可能是“交易顶”出现的信号，目前价格接近距询价区间上限仍较远的REITs涨幅空间可能相对更大。 　　但从中长期来看，首批公募REITs底层资产较为优质，长期参与仍可获得可观收益；此外对于产权类项目，若底层资产经营效益较优，仍可寻找价格短期波动带来的交易机会。