贝壳研究院-2022年房地产行业市场展望：从链式衰退到良性循环-211231

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如何看待2021年的市场下行？2021年房地产市场充满跌宕起伏，上半年市场热情高涨，住建部约谈城市，各地不断加大调控力度，到下半年，市场突然转向陷入低迷，行业风险暴露。

我们通过观察数据，发现2021年房地产市场呈现出来的五大特点：（1）七年新低自2017年以来，我国二手房市场的交易规模（GMV）始终保持增长趋势。

但到今年，二手房交易规模第一次出现了同比下降。

据我们测算，2021年全国二手房成交金额约7.0万亿，同比下降约6%；二手房成交套数约393万套，同比下降约9%；成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。

2021年全国二手住宅成交均价1.9万元/平，同比上涨3%，涨幅比去年回落6个百分点。

放长周期看，2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值。

由于二手房市场降幅较大，二手房成交占比也有所下降。

整体看，2021年新房和二手房合计销售面积约19.3亿平方米，较去年略有下降，其中二手房占比降至19%；合计销售金额约23.4万亿元，同比小幅增长2%，其中二手房占比约30%，较去年下降3个百分点。

我们认为，这是存量化进程中的一朵小浪花，并不会阻碍中国房地产从增量转向存量的历史进程。