克而瑞证券-房地产行业SARS对房地产影响回顾及新冠疫情对房地产影响点评：新冠非心患，料地产销售短期转冷，全年不悲观-200204

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　　事件：2020年1月，全国爆发了新型冠状病毒疫情。截至2020年2月3日，全国确诊人数高达20487人，疑似病例23214例，死亡人数426人，治愈人数659例。
　　复盘：SARS疫情对于房地产行业影响较小，不改全年销量增长趋势。2002年底至2003年7月左右，我国经历了严重的SARS疫潮，其中3月中旬-5月中旬为疫情爆发期。受疫情影响，2003Q2的GDP环比下降2.0pct，随后Q3企稳回升。SARS疫情对房地产月度销售增速有一定抑制，但全年整体影响较小。我们认为房地产行业受SARS冲击影响较小主要原因有：
　　1）宏观经济面：经济增长强劲，增速处于上升通道，SARS疫情对宏观经济仅产生短期扰动，主要拖累2003Q2的GDP增速，全年增速仍破十；2）行业基本面：房地产行业正处于高速增长阶段，房地产投资、新开工等核心指标维持高位。行业高增长大趋势下，SARS疫情对行业仅有短期小幅度影响; 3）行业政策面：有压有保，2003年8月国务院确立房地产为国民经济支柱产业，开启房地产蓬勃发展的黄金时代。
　　预判：新冠疫情对于2020年房地产销售的负面影响将大过2003年SARS。
　　1）宏观经济面：经济下行压力较大，尚在L型筑底阶段。2019年Q1、Q2、Q3、Q4的GDP增速分别为6.4%、6.2%、6.0%、6.0%，下行压力较大，尚在L型筑底阶段；2）行业基本面：销售增速下滑，新冠疫情或拖累一季度甚至上半年销售业绩，新开工及竣工增速料将低开。考虑到购房需求短期被延迟，中长期购房需求并未消失，预计下半年伴随着疫情得到控制销售将呈现回暖态势；3）政策层面：稳字当先，因城施策持续深化，政策局部放松可期；4）公司层面：主流房企在武汉土储占比不高，均值在4%左右；2020年房企迎来偿债高峰，融资难度加大及销售转冷双困境加速中小房企破产重组；5）股票市场：股市已经体现市场情绪，地产板块或将重演SARS期间先抑后扬趋势，波动或大于SARS期间。
　　风险提示：疫情扩散具有不确定性，房地产调控超预期，行业销售不及预期。