华泰证券-房地产行业非住宅物业管理深度系列之二：美国政府机构物业管理研究-200217

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　　核心观点
　　美国联邦政府机构物业的管理和国内各自管辖的模式不同，白宫等机构物业有一个统一的不动产管家：美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心。它的物业管理模式具有多元服务、服务外包、标准严苛、信披详尽、增效降费的特点，能够对我国机构物业管理行业形成借鉴：1、我国机构物管市场分散，整合空间广阔；2、机构物管社会化、外包比例将持续提升；3、行业服务将向更高集成度、标准化迈进，其中龙头服务成本将优于行业；4、为业主带来更高效率、更高附加值的物管公司将脱颖而出。我们建议投资者积极关注物管板块投资机会，A股方面重点推荐招商积余和新大正。
　　美国政府机构物业的管家――公共建筑服务中心
　　美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心是美国联邦政府物业的资产运营平台，主要负责向联邦政府提供办公场所和物业管理服务，其历史最早可以追溯至1933年，肩负为联邦政府增效降费的使命。截至2018年9月末，公共建筑服务中心是美国最大的公共房地产机构，管理面积3424万平，2018财年租金收入101亿美元，物业管理开支12亿美元，自有建筑单位面积物业管理开支5.90美元/平/月，2014财年以来年化涨幅2.6%。
　　公共建筑服务中心如何开展物业管理？
　　公共建筑服务中心的物业管理模式具有五大特点：1、基础服务之外还提供交易类和咨询类高附加值服务；2、术业专攻，绝大多数服务都被外包给专业服务商；3、为服务流程制定了非常详尽的标准化规范；4、信披详尽，财务透明；5、运作目标清晰，聚焦增效降费，在节约办公空间和运维成本方面贡献重要力量。
　　我国机构物业管理的借鉴意义
　　虽然美国联邦政府旗下机构物业的管理和我国存在着较大的背景区别，比如规模体量的差异、比如统一和分散管理的差异，但我们认为其中一些亮点还是值得我国机构物业管理行业借鉴：1、目前我国机构物管市场十分分散，未来整合空间广阔；2、机构物业管理社会化、外包比例将持续提升；3、行业服务将向更高集成度、标准化迈进，其中龙头服务成本将优于行业；4、为业主带来更高效率、更高附加值的物管公司将脱颖而出。
　　积极关注我国物业管理板块投资机遇
　　我国机构物业管理行业正处于管理规模持续扩张、管理业态日渐丰富、增值服务多元升维的快速发展期。参考美国联邦政府的物业管理模式，我们认为我国机构物业的行业价值尚未完全释放。建议投资者积极关注我国物业管理板块投资机遇，A股方面重点推荐非住宅物管央企旗舰招商积余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。
　　风险提示：新冠肺炎疫情发展不确定性，国内外差异影响可借鉴性，规模扩张带来的管理风险，并购整合风险，人工成本上涨风险。