华泰证券-房地产行业国务院授权和委托用地审批权的决定点评：提高供地效率，优化核心供给结构-200313

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　　核心观点
　　3月12日，国务院发布《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，提出：1、将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省级地方政府批准；2、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批权下放部分省级地方政府，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。我们认为此举虽然不能带来土地供应的大量释放，但能够提升供地效率，优化核心城市土地供给结构。
　　永久基本农田：永久特殊保护的耕地，占农用地比重一般不低于80%
　　2019年8月颁布的新《土地管理法》将基本农田提升为永久基本农田，即为保障国家粮食安全和重要农产品供给，实施永久特殊保护的耕地，永久基本农田一般应占各行政区域内耕地的80%以上，具体比例由国务院根据各地实际情况确定，也意味着永久基本农田以外的农用地空间一般为20%以下，国土部要求2020年永久基本农田不少于15.46亿亩。
　　行政审批下放是近期土地改革方向
　　2014年国土部表示尽可能将具体的微观审批事项取消或下放，在2018年土地管理改革设计中，就提出国务院和国土资源部负责在耕地、建设用地总量上进行调控，中央不再负责土地数量审批，省级政府的权责会不断扩大，背后的意义就是深化“放管服”，进一步简化审批程序和提高工作效率。事实上，近年来浙江、江苏已经在各市县启动相关试点。
　　永久基本农田以外农用地转性效率提升
　　此次国务院将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省级地方政府批准，取消了国务院批准的内容，直接授权省级地方政府，我们认为此举将明显激活各省级政府土地转性的操作空间，缩短审批流程，提高审批效率，在不改变永久基本农田的背景下，为基建、地产项目投资匹配土地资源，加速项目推进速度，也是当前稳投资、稳经济的重要举措。
　　打开永久基本农田转性突破空间
　　另一举措即8个试点区域可由各省市批准永久基本农田转为建设用地，这些区域除了重庆，都位于东部经济更为发达、城镇化率较高的地区，土地供需矛盾更为突出，一方面建设用地指标可能有限，另一方面过多的农地必要性不强，此次通过农田转建设用地则有希望解决这类问题。18年国务院出台文件，允许部分省市跨省域购买耕地，思路一以贯之，有助于自下而上优化土地资源配置。
　　对土地供应量影响有限，意在提高用地效率，优化核心城市供给结构
　　我们认为此次变化不会引发土地供应大量释放，因为各位建设用地总量的把控还在中央，而且中央还掌握着对各省级单位评价机制。核心意义在于：1、提高效率，解决各地基建、地产等项目用地由于审批效率、审批流程而造成的求地而不得的问题，2、优化土地结构，8大区域的重点一二线城市以及城市圈的基建、地产土地可以得到更有效率的匹配，解决过去经常性的土地供应计划无法完成的问题，同时也为土地制度改革探路，为稳经济出力，未来可以进一步关注“地票”制度的发展和落实进展。
　　风险提示：政策不达预期风险；新冠肺炎疫情超预期风险。