华泰证券-2020年1~2月房地产行业数据点评：稳态如期打破，改善方兴未艾-200317

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　　核心观点
　　由于疫情影响，1-2月房地产统计数据销售、开工、拿地、竣工、投资全面大幅下滑，符合我们2月初“稳态打破”的判断。进入3月，房地产各领域陆续迎来复工，售楼处和施工项目将逐步正常化，但考虑到当前来访量和人员到岗量还未完全恢复，预计3月销售仍将负增长。也正因为如此，我们认为政策“改善开启”方兴未艾，内容或将进一步向稳投资、稳销售深化。
　　开发投资-16%，工地复工、土地供给发力将推动复苏
　　新冠疫情拖缓复工节奏，房企施工进度放缓，导致1-2月开发投资、新开工、竣工面积分别同比下滑16%、45%、23%。地方政府将工作重心主要放在疫情防控之上，土地供给收缩，进而影响土地成交，1-2月土地购置面积、土地成交价款同比下滑29%、36%。但随着疫情好转，行业施工正在逐步修复，3月首周部分房企复工比例提升至50%-80%，我们预计在复工驱动下，3月开发投资类指标降幅将快速收窄。地方政府对于土地财政的依赖度短期提升，因此土地端支持政策数量最多，我们预计3月后土地供应亦将逐步好转，结合支持政策，将推动土地成交类指标修复。
　　销售面积-40%，售楼处复工、支持政策、利率下行将改善需求
　　新冠疫情影响下，供给端房企新推盘和售楼处复工放缓，同时需求端受到隔离措施压制，共同导致1-2月商品房销售面积、销售金额同比下滑40%、36%。但情况正在逐步好转：1、3月首周部分房企售楼处开放比例提升至85%；2、2月中旬后地方政府支持政策逐步转向需求端；3、流动性宽松之下，房贷利率有望随LPR持续下行，将对购房需求形成提振。考虑到当前来访量和人员到岗量还未完全恢复，我们预计3月全国商品房销售仍将负增长，但降幅将显著收窄。据我们跟踪，3月1-13日66城新房销售面积同比下滑31%，已较2月（下滑71%）出现明显改善。
　　到位资金-18%，融资政策、流动性、销售好转将疏解资金压力
　　受疫情影响，房企融资节奏放缓，1-2月国内贷款、自筹资金同比下滑9%、15%，同时销售下行导致定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑24%、12%，共同导致到位资金同比下滑18%。虽然融资政策口径没有明显松动，但执行上已出现边际改善，3月13日融创房地产集团公司债获证监会审批，去年以来房企发债名单制管理已逐渐回归市场化。流动性宽松下优质房企发债规模和利率都出现明显优化，助力融资集中度提升。全球流动性宽松加码，也为后续国内进一步宽松让渡空间，强化融资端改善趋势。我们预计在政策、流动性以及销售复苏的带动下，3月到位资金同比降幅有望收窄。
　　多元利好共振，把握配置机遇
　　我们认为当前地产板块正迎来多元利好共振：1、随着国内疫情好转，销售、投资正逐步向正常化迈进，预计二季度迎来需求反弹；2、政策改善有望持续推进，内容也将向销售端持续深化；3、融资政策边际改善，优质房企受益融资集中度提升；4、年报季地产公司业绩高稳定性，以及全球流动性宽松带来的高股息公司吸引力，都将构筑地产股的配置机遇。继续重点推荐：1、具备融资优势的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企：中南建设、金科股份、华发股份；3、存量资产核心品种：招商积余、新大正、大悦城。
　　风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。