克而瑞证券-房地产行业地产战“疫”系列七：寻找资产荒最优解~资产荒？不慌-200322

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　　核心观点
　　资产荒下的估值洼地。受疫情影响，各国央行接连宣布货币宽松政策来应对下行压力，流动性宽松或将引发资产荒。当前外资和公募的持仓比例较低，地产的潜在收益率较高，投资价值凸显。
　　在不确定中寻找确定性，预计建安支撑地产韧性，竣工回暖，但需谨防竣工增速不及行业一致预期的风险
　　――主要指标预测：考虑到疫情影响，预计新开工增速-5.8%~-3.0%；竣工增速7.2%~9.7%；预计建安投资将达到5.7%~8.5%；预计土地购置费一季度降至低位，二季度重新回升，全年增速4.3%~5.2%；预计2020年地产投资同比增长5.0%~6.8%。
　　――地产下游产业链的业绩或不及预期，估值较高的股票需警惕戴维斯双杀的风险。全国各地普遍推出延期竣工的政策，在开发商资金链普遍紧张的背景下，房企或因不可抗力而大量推迟交房，导致竣工远超预期的大幅后移。
　　中央政策不动摇，地方政策小松可期。1、寻找密集调控政策区间的预期差。当70城房价指数同比增速较高，有较大可能的政策密集调控风险；2、“因城施策”和“一城一策”下，地方自主性较强。仍看好二线和强三四线市场。
　　资产荒下的最优解。融资端收紧或成常态，房企未来发展将逐步从杠杆驱动转向经营驱动，筑起房企的经营特色护城河。重点在于“量价齐升”和“强本节用”。综合来看，中国金茂（0817.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）、美的置业（3990.HK）未来的全面发展实力较强。
　　―“量升”：提高资金使用效率，如旭辉控股集团、金地集团、阳光城、中南建设等。
　　―“价升”：“强本节用”。1、提高货值：（1）前瞻性布局都市圈/城市群、深耕某一区域，如美的置业、时代中国控股、新力控股集团等。（2）商业地产赋能城市更新，如布局三四线，逐步向二线拓展的新城控股和布局二、三线的宝龙地产。2、降低成本：（1）把握拿地时机，如旭辉控股集团、阳光城、禹洲地产、正荣地产等；产城融合，城市运营降低拿地成本，提升拿地竞争力，如中国金茂等。（2）控制融资成本，大股东资源背书，综合融资利率处于行业低位，如美的置业、金地集团、中国金茂等。
　　容易被忽视的投资机会――中资地产美元债；核心在把握“刚柔并济”。（1）土储集中优质区域，如正荣地产、融信中国、时代中国控股等；（2）依赖土地财政的地区当地龙头房企，如建业地产，新力控股集团；（3）现金流偿债风险可控的房企美元债机会多，如禹洲地产、德信中国，新力控股集团等。
　　风险提示：政策风险、融资风险、信用风险、销售业绩未完成风险、测算假设风险等