华泰证券-房地产行业国务院构建要素市场化配置体制机制文件点评： 户籍管理同城化，落户门槛再降低-200410

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　　核心观点
　　中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。我们认为此次文件中的户籍准入年限同城化累计互认和试行以经常居住地登记户口制度是我国户籍制度改革的重要落实，本质上都是有助于城市群人才落户门槛降低，以及未落户的常住人口享受户籍人口同等公共福利，最终提升城市群吸引力。看好未来城市群发展带来的房地产机遇，继续重点推荐：1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企，在未来有望受益评级提升：中南建设、金科股份、华发股份；3、物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。
　　户籍准入年限同城化累计互认：降低落户难度，长三角、珠三角优先试点
　　户籍准入年限是我国城市落户的一个重要条件，2019、2020新型城镇化重点任务提出“确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例”。2019年《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出“在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认”。此次文件明确将长三角、珠三角城市群作为优先探索推动的区域，有助于降低人才在长三角、珠三角城市群内各城市落户难度，加速人才在城市群集聚，提升这些城市群竞争力。而考虑到城市群的购房资格通常和户籍年限挂钩，年限同城化累计互认也将意味着这两个城市群城市购房门槛有望降低。
　　经常居住地登记户口制度：解决人户分离，公共福利均等化
　　逐步解决人户分离的问题，也是我国新型城镇化和户籍制度改革的方向之一。2013年以来中央层面多次发文提出建立经常居住地登记户口制度，即“以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式”。我们认为户随人走的户籍机制最为接近发达国家事后迁移的管理模式，随着大部分城市逐渐放开落户限制，更为便利的经常居住地登记户口制度有望逐渐取代现有审批制，同时随之带来的公共服务均等化有望加速人力要素的高效自由流动，提升城市群聚集发展能力。
　　户籍改革激活城市群新红利
　　我们认为此次文件中的户籍准入年限同城化累计互认和试行以经常居住地登记户口制度虽然不是新的内容，但也是过去几年以来我国户籍制度改革的重要落实，本质上都是有助于城市群人才落户门槛降低，以及未落户的常住人口享受户籍人口同等公共福利，最终提升城市群吸引力，加速人才在城市群集聚，这也是我国新增人口红利逐步下降的背景下，我国未来人口的新一轮红利，有望带来都市圈房地产市场未来10年以上的发展空间。
　　把握地产板块配置机遇
　　我们看好未来城市群发展带来的房地产机遇，继续重点推荐：1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企，在未来有望受益评级提升：中南建设、金科股份、华发股份；3、物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。
　　风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。