清华金融协会-一级市场IPO观察-200413

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　　房地产行业IPO观察
　　时代地产香港上市，区域性特色物业表现抢眼
　　公司简介
　　时代地产，成立于1999年，中国房地产50强，中国财富500强，香港联合交易所上市企业（股票代码：01233.HK）。目前主营业务为住宅产品、商业配套、创意办公的开发及物业服务，专注于中高端市场住宅物业，业务主要分布于珠三角、长沙等南方经济发达地区。公司市值目前为60.65亿港币。
　　资金用途
　　时代地产的招股说明书显示，本次募集资金的56.7%将用于新增项目与现有融资，包括潜在开发项目的土地收购及建设成本；约33.3%将用于重组契约下的部分分期付款款项；约10%将用于营运资金等其他用途。
　　投资热点
　　区域开发优势明显，扩张战略稳健。时代地产在珠三角地区有着深厚的开发经验、良好的口碑与稳固的实力基础，多项业绩指标位列前3。在稳住珠三角地区的发展态势后，时代地产方开始向湖南长沙进行业务扩张。
　　布局市场回暖地区，业绩稳步增长。2014年时代地产总销量同比增加38%，其原因主要是80%以上销售项目来源于广州、佛山及珠海，而2015年时代地产会进一步将业务布局于以上需求充足、市场回暖的地区。
　　土地储备充足，转型主动性强。2013年年末时代地产即宣布其土地储备可满足未来五年运营需求，2015年时代地产再次拍下广佛交界大量地块。上市后时代地产负债率降低，其产品开发主动性增强。过去时代地产主要推出多样化的中高端物业，近期时代地产与YOU+合作打造青年创业社区。
　　战略方向
　　短期内继续利用现有地方优势。2013年与2014年，时代地产的收入与毛利大幅提高，其间80%以上的销售项目来自广州、珠海与佛山三市。2015年初，时代地产将本年销售目标调高10%，并计划进一步加强对以上三市等需求回暖市场的投入。
　　长期中为潜力增长地区做储备。在土地储备方面，由于广州、佛山、珠海等现有增长点地区的土地供给减少、成本升高且发展空间有限，时代地产转而增加珠三角核心地区周边的土地储备。清远被视为未来珠三角周边的潜力增长地区，而长沙是时代地产省外扩张的第一步，因此时代地产已大量增持此两地土地，并计划未来加强该类地区发展。
　　结合本土特点进行项目匹配。针对各城市特点不同，时代地产将继续在各地推广其“成长型”、“成熟型”与“成功型”项目，分别以创业社区、“生活艺术家”小区与中高端住宅匹配广州、珠三角及周边城市此三类地区。
　　下行风险
　　可能无法维持现有利润率。时代地产各项目的利润率差异大。
　　业务过度依赖于粤、湘两地房地产市场的增长。粤、湘两地对不同种类的住宅或商业物业未来需求并不明朗，倘若时代地产无法迅速应对市场状况或顾客偏好的转变，则其业务、运营业绩及财务状况可能遭遇重大不利影响
　　时代地产负债率较高，上市一年后仍未能降至平均水平。由于土地储备多、发展速度快等多方面因素。时代地产始终处于高负债率状态。尽管其负债率已有上市前的163%降至如今的94%，时代地产短期内仍无法通过常规行动使负债率降至70%以下（业内认为房地产公司超过70%的资产负债率已经进入高风险范畴）。