华泰证券-2020年1~3月房地产行业数据点评：修复如期而至，政策延续改善-200419

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　　核心观点
　　随着国内疫情好转，房地产行业迎来复工，售楼处和施工项目逐步正常化，销售、开工、拿地、竣工、投资各指标都开始改善。其中房地产投资单月增速、土地成交价款单月增速已经回正。我们预计4月以及二季度的修复是可以预期的，但考虑到疫情对于经济以及居民收入的影响，以及疫情的管控可能仍将在中期持续，我们预计在二季度的修复之后，下半年仍将面对压力，因此在三稳预期下，我们认为政策改善空间仍将持续。
　　疫情好转加速修复，开发投资单月增速回正
　　随着国内疫情好转，施工和土地出让加速恢复，带动开发投资降幅显著收窄。施工层面，住建部数据显示，截至4月1日，全国房屋建筑和市政基础设施工程开复工率85.06%，预计4月接近全面复工。土地层面，一季度300城土地成交金额同比-8%，统计局口径土地成交价款同比降幅显著收窄18.1pct，供应提升维持土地投资韧性。政策边际宽松力度逐渐强化，良好的土地投资环境继续为资金充裕的优质房企提供拿地窗口期。叠加需求释放、融资改善、地方政策支持，预计4月开发投资修复仍将持续。
　　需求复苏节奏提前，二季度修复仍可预期
　　购房需求和房企复工迎来双向改善，3月销售复苏节奏有所提前。1、截至4月1日，全国售楼处复工率达92.73%（住建部）；2、3月地方政府需求侧的支持政策依然密集；3、3月全国首套房、二套房利率连续4个月环比下降，流动性宽松有望持续传导；4、4月9日国务院、发改委发文进一步放松城市群落户限制，为城市圈聚集发展提供需求支撑。我们预计4月以及二季度销售修复是可以预期的，但考虑到疫情对于经济以及居民收入的影响，以及疫情的管控可能仍将在中期持续，我们预计下半年仍将面对压力，因此在三稳预期下，政策改善空间仍将持续。
　　融资环境持续优化，集中度提升趋势强化
　　在政策、流动性以及销售复苏的带动下，3月到位资金同比降幅如期收窄。国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款、自筹资金增速全面修复。值得注意的是，3月房地产境内债净融资额创2016Q3以来新高，优质房企更加受益，融资集中度提升趋势强化。此外，流动性宽松预期也将进一步优化融资结构：1、房地产金融监管实际执行层面已经对于名单制管理进行优化；2、全球新一轮宽松周期打开我国货币政策的调整空间，3月末以来央行降逆回购利率、定向降准、超预期降超储利率，4月MLF下调20BP，宽松趋势仍在延续，地产融资仍将持续受益。
　　多元利好共振，把握配置机遇
　　我们认为经历一季度的冲击之后，二季度地产行业将迎来逐步复苏，多元利好共振。基本面：4月起行业销售和施工有望加速迎接修复；调控政策：逆周期调节加速，从土地端向需求端扩散；流动性：全球宽松加码打开货币政策空间，宽松趋势未改；融资：规模和成本双双改善，优质房企受益于“融资集中度”提升。继续重点推荐：1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企，在未来有望受益评级提升：中南建设、金科股份、华发股份；3、物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。
　　风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。