华泰证券-物业管理行业2019年报综述： 高成长本色依旧，非住宅百舸竞流-200426

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　　核心观点
　　截至2020年4月26日，已有24家物业管理上市公司披露了2019年度业绩，我们对这些公司的业绩情况、项目拓展、增值服务、战略规划等内容进行了梳理。龙头物管公司依然保持高成长性，盈利能力平稳改善，业务布局符合行业多元拓展的市场化趋势，战略展望积极进取。A股方面我们推荐招商积余、新大正。
　　业绩：成长属性鲜明，盈利平稳改善
　　2019年24家物管上市公司合计营收为610亿元，同比增长44%；合计归母净利润为73亿元，同比增长46%。物管公司成长属性依然突出，管理面积扩张和增值服务叠加驱动营收增速连续第二年攀升；归母净利润虽然受到利润率改善放缓的影响，增速有所下滑，但依然保持了40%以上的高增速。24家物业管理上市公司毛利率为25.78%，较2018年小幅下降0.35个百分点，主要由于区域和业态扩张以及部分新业务的前期成本较高，但由于费用管控得到改善，整体归母净利率达到12.00%，延续了2017年以来的上升势头。
　　拓展：人效再创新高，第三方、非住宅是拓展重点
　　截至2019年末，16家物管上市公司在管面积为21.20亿平，同比+36%；14家公司合约面积为32.17亿平，同比+30%。在管面积增速首次超过合约面积增速，导致合约面积/在管面积-4个百分点至177%。11家公司人均在管面积为6794平，同比+5%，随着在管项目密度提升，以及机械化、物联网、大数据等技术手段的赋能，物管公司人效正在持续提升。15家公司第三方在管面积占比达到59%，同比+5个百分点；10家公司非住宅在管面积占比达到38%，同比+6个百分点。物管公司持续探索母公司项目之外的崭新增长曲线，第三方市场化项目和非住宅外拓的强度依然在加大。
　　增值：营收占比持续提升，毛利率稳定高于基础物管
　　2019年14家物管上市公司增值服务营收占比为33%，同比上升2个百分点，说明增值服务营收增速继续跑赢基础物管。毛利率方面，13家公司增值服务平均毛利率为39.73%，同比小幅下滑0.89个百分点，基本保持稳定，并明显高于基础物业管理（2019年为23.37%）。增值服务依然是各家物管公司增强客户粘性、拓展收入来源、提升盈利能力的重要着力点。
　　战略：坚定看好行业，蓝海多元拓展
　　行业判断：疫情影响机大于危，坚定看好物管行业未来发展，集中度提升是大势所趋，规模拓展仍是当前要务。拓展手段：强调多元化拓展能力，与央企国企或地方政府平台合作成为传统手段外的新选择。业态布局：龙头物管公司全部强调布局非住宅物业管理，公共建筑被频繁提及，城市服务、“三供一业”、高速服务区、老旧小区改造等是潜在的新亮点。增值服务：探索一站式服务、平台化思维，打磨渠道和供应链能力，资产管理能力成为部分公司的重点方向。
　　投资建议
　　我国物业管理行业正处于管理规模持续扩张、管理业态日渐丰富、增值服务多元升维的快速发展期。从各家公司年报情况来看，龙头物管公司依然保持高成长性，盈利能力平稳改善，业务布局符合行业多元拓展的市场化趋势，战略展望积极进取。我们建议投资者积极关注物管龙头集中度提升、非住宅物管加速证券化带来的蓝海赛道投资机会，A股方面重点推荐非住宅物管央企旗舰招商积余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。
　　风险提示：疫情发展不确定性，规模扩张带来的管理风险，并购整合风险，人工成本上涨风险。