红塔证券-理解中国宏观经济系列5-211027

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我国宏观杠杆率的高企与土地问题有着千丝万缕的联系，在上一章中，我们已经对于我国政府、企业、居民这三个杠杆问题进行了深入的分析与探讨。

除了杠杆问题之外，这种通过土地财政来带动经济发展的模式也带来了一些其他的影响。

一方面，在土地财政的作用下，国内基建设施快速完善，而基建的正外部性给实体经济带来了巨大的效益。

另一方面，由于土地财政往往与高房价相伴，它的挤出效应也不容忽视，主要体现在对于日常消费、制造业和高端服务产业的挤出。

新世纪以来，我国房地产市场政策共经历了4次周期性的收紧。

过去几轮的房地产调控政策受到宏观经济影响，没有形成长久且稳定的政策预期。

政策的反复还在一定程度上造成了市场的波动，这是不利于房地产市场长期稳定发展的。

而且过去的调控主要是针对需求端的，对供给端的调控力度相对较弱，从政策效果上来看，对需求端进行调控的确能够在短期对房地产市场过热的现象进行降温，但从行业长远发展的角度来看，并不利于供求市场的长期平衡。

综合来说，仅仅对于需求端进行调控是不够的，未来的调控方向，应该将着力点放在保障经济和房地产市场双双平稳运行，既要控制房价无序上涨，也要避免市场大幅波动，这就要求我国建立与完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

所谓的长效机制，可以理解为通过供需的结构性调整，推动房地产市场供求长期平衡，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房价稳定或促进房价合理回归，平抑房地产市场的波动，满足居民的住房需求，让房子回归居住本质。

2020年年初，受新冠疫情影响，房地产市场景气度大幅下行，在坚持房住不炒的基调的同时，当时房地产政策出现了一定边际改善，再叠加宽松的流动性环境，房地产市场出现了明显回暖，国房景气指数从2020年2月的低点97.45持续回升至2021年1月的101.44。

随着房地产市场的迅速恢复，后疫情时期政策再度加大了调控力度。

值得注意的是，本轮房地产市场的调控不仅聚焦于需求端，像房产税被屡屡提及，近期全国人大常委会还对国务院在部分地区试点房地产税改革授了权。

供给端也没有放松，设置三道红线、房贷集中管理和土地集中供应，为我国房地产长效机制保驾护航。

除供需两端之外，本轮调控还将重点放在弱化房地产的社会价值，引领房子回归居住属性方面，我国的房地产长效机制正在持续完善的过程当中。

风险提示市场波动超预期；政策效果不及预期；行业景气不及预期。