华泰证券-房地产行业公募REITs系列研究之二：启航新蓝海拥，抱新时代-200506

《华泰证券-房地产行业公募REITs系列研究之二：启航新蓝海拥，抱新时代-200506（16页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华泰证券-房地产行业公募REITs系列研究之二：启航新蓝海拥，抱新时代-200506（16页）.pdf（16页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　公募REITs首次破冰，物流等持有物业运营商及物业服务商值得关注
　　4月30日，证监会、发改委联合发文，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，实现了真正意义上公募REITs的首次破冰。对于不动产运营而言，公募REITs的成立意味着“融投管退”这一管理周期中的退出环节被打通，解决了持有运营的最大痛点，降低企业杠杆率，也能激发存量盘活的潜能。尽管实施范围不涉及地产开发，但制度体系的建设、法律层面的进一步完善将为整体不动产运营实现REITs上市打下基础。
　　为什么从基础设施突破？
　　我们认为有以下几点原因：1、底层资产底蕴足。我国基础设施建设存量规模可观，2017年我国基础设施存量市场规模已达113.7万亿，公募REITs的推出将为庞大存量理顺证券化路径；2、有助于盘活存量资产去杠杆。我国当前地方政府债务杠杆自2018年起重现上升态势，基础设施公募REITs将有助于去杠杆的进程；3、是目前符合我国政策导向，服务于实体经济的上佳选择。主要聚焦于重点区域、重点行业和优质资产，优先六大城市圈以及两大开发区，优先五大行业，聚焦优质项目，准入条件涉及权属、运营状况、发起人、融资用途四个方面。
　　公募REITs终于扬帆起航
　　目前市场上的类REITs均未在“公募”属性上实现突破。正因如此，类REITs相对公募REITs，在标准化程度、税收负担、增信措施、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性、透明度等方面存在差距。本次文件我们认为有两个关键词：1.“权益”，坚持“权益导向”是本次试点的原则之一；2.“公募”。公募REITs试点采取了“公募基金+资产支持证券”的模式，充分借鉴了现有公募基金和类REITs的制度框架，制度设计成本较低；能够充分发挥类REITs的成熟经验和外部管理人的专业技能。
　　哪些不动产运营商有望受益？
　　试点范围有两个板块值得注意：1）仓储物流。2）高新产业园区。这两块资产所发行的资产证券化产品已经有一定规模，向REITs转换存在空间。我们认为仓储物流板块对接REITs的路径更为顺畅，其高度标准化以及重资产沉淀、轻成本运营的特性得到资本市场认可。此外我们认为产业园区资产步入REITs时代具备远景：1）企业有降杠杆、盘活存量的诉求；2）行业管理溢价的提升将逐步加大运营方以及投资方的兴趣；3）政策端对于产业园REITs上市也早有引导。此次试点为不动产运营走向REITs时代打通制度基础。我们预计长租公寓、商业地产有望成为下一批试点的突破口。
　　投资建议
　　我们认为三类企业值得关注：1.短期来看，利好持有优质物流园区以及高新园区开发企业，如南山控股、中新集团、万科A、市北高新、苏州高新、张江高科、浦东金桥、上海临港和招商蛇口等；2.长远来看，利好具备不动产管理能力的资产管理企业，以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业，如光大嘉宝、我爱我家、世联行、中华企业、中国国贸、金融街、世茂股份、大悦城和新城控股等。3.公募REITs有望推进国内物流、园区管理市场化，提升国内专业非住宅物业管理公司的市场需求，非住宅物管企业有望受益，如招商积余、新大正。
　　风险提示：公募REITs推进节奏不及预期；公募REITs具体内涵存在不确定性；符合投资者收益率要求的底层资产偏少。