华泰证券-2020年1~4月房地产行业数据点评： 改善如期而至，投资拿地快速复苏-200517

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　　核心观点
　　4月地产数据除了竣工，销售、开工、拿地、投资、到位资金当月增速都进一步修复，其中房地产投资、土地成交价款当月增速进一步扩张。随着经济活动的复苏以及前期滞后需求的释放，我们认为二季度仍会维持改善惯性。但考虑到疫情对于经济以及居民收入的影响，以及疫情的管控可能仍将在中期持续，我们预计在二季度的修复之后，下半年仍将面对压力。因此在三稳目标下，我们认为政策改善空间仍将持续。
　　疫情好转复工深化，开发投资和拿地增速明显扩大
　　房企加快推货节奏以备战受疫情影响延后的“小阳春”，推动当月新开工增速接近回正。由于产能约束和部分城市允许顺延竣工期限，当月竣工增速出现反复，但我们预计16-17年销售高峰兑现推动的竣工回暖尚未结束，全年修复仍是大概率事件。4月拿地增速明显扩大，主要因为：1、3月百城土地供应建面同比增长47%，部分地块在4月完成出让；2、土地质量较高，4月百城土地成交建面中一二线占比59%，创出2016年2月以来的最高值，部分城市借核心地段激活土地市场；3、土地政策支持力度较大；4、年初以来地产融资环境优化，优质房企资金相对充裕。
　　销售增速如期修复，二季度改善仍可预期
　　4月销售面积增速已经接近回正，主要因为：1、疫情好转加速滞后需求的集中释放，根据贝壳研究院的数据，4月25个大中城市带看客户量同比增长14%，需求活跃度已超过去年“小阳春”；2、地方政府支持政策依然密集，涉及落户放宽、人才政策、公积金、购房补贴、限购等；3、根据融360的数据，4月全国首套房、二套房平均利率连续5个月环比下滑，4月20日5年期LPR下调10BP，预计将在下月房贷利率上继续体现。但我们预计在二季度修复之后，下半年仍将面对压力。因此在三稳目标下，我们认为政策逆周期改善趋势仍将持续。
　　受益流动性宽松，融资端改善强于销售回款端
　　在融资政策优化、流动性宽松以及销售复苏的带动下，4月房地产到位资金当月同比增速已经接近回正。其中，国内贷款、自筹资金增速继续扩大，个人按揭贷款同比略有下滑，定金及预收款降幅大幅收窄，说明融资端比销售回款端的复苏态势更好。全球新一轮宽松周期打开我国货币政策的调整空间，央行货币政策执行报告强调下一阶段“稳健的货币政策要更加灵活适度”、“加强货币政策逆周期调节”，我们预计流动性宽松趋势仍在延续，地产融资仍将持续受益。
　　多元利好共振，把握配置机遇
　　2020Q1地产板块持仓时隔半年再次进入低配状态，我们认为经历疫情冲击之后，地产行业将迎来逐步复苏，多元利好共振。基本面：Q2行业销售和投资修复维持惯性；调控政策：逆周期调节呵护三稳预期；流动性：全球宽松加码打开货币政策空间，宽松趋势未改；融资：规模和成本双双改善，优质房企受益于“融资集中度”提升。继续重点推荐：1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企，在未来有望受益评级提升：中南建设、金科股份、华发股份；3、物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。
　　风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。