德勤-REITs发展报告-211028

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不动产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，缩写：REITs）又称房托基金、地产信托，于1960年发源于美国，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。

对于物业所有者来说，REITs是一种有效的盘活存量、改善资产负债表的融资方式。

对于投资者而言，REITs藉由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

同时投资人不需要实质持有不动产标的，就可在证券市场交易，因此市场流通性优于不动产。

全球房托基金广受投资者欢迎,在中国内地、美国、日本、新加坡以及香港等市场有广泛的影响力。

根据香港金融发展局的数据，截至2021年3月，全球房托基金的总市值达到21,902亿美元，较香港金融发展局2013年9月报告发表时的12,946亿美元增长近70%。

全球竞争格局整体不变，全球七个最大的房托基金市场仍占主导地位，约占总市值的90%。

美国仍然是规模最大的市场，占全球总市值的66%，较2013年上升8个百分点。

海外REITs的投资标的通常包括商业地产、基础设施等。

其中，主要投资于基础设施的产品被称为基础设施类REITs。

此外还有主流的零售商业、办公楼、住宅公寓和酒店类，新兴养老医疗类，以及工业、数据中心、物流仓库、通讯基站和林地类REITs。

2021年6月，我国首批9单公募基础设施REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易。

遴选适合发行公募REITs的基础资产要遵循三个原则：为较好匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率；基础资产须具备长期、稳定的现金流；基础资产市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。

根据上述原则，适合开展境内公募REITs的大类基础设施有：5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等。

基本覆盖大类基础设施。