华泰证券-2020年1~5月房地产行业数据点评：单月指标全面转正，政策保持灵活宽松-200616

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核华泰证券心观点5月地产数据全面改善，投资、销售、融资各项细分指标单月增速全部转正。

5月融资改善、销售预期向好、竣工刚性约束预计共同维持短期开发投资韧性表现，但下半年行业基本面修复持续性依然存疑，或制2020年1~5月房地产行业数据点评约开发投资反弹空间。

政策单月指标全面转正预计保持灵活宽松，下半年逆周期改善依然值得期待。

施工拿地持续复苏，开发投资累计增速接近回正5月开发投资单月增速继续走阔，累计增政策保持灵活宽松速接近回正。

1、5华泰证券月300城土地供需两旺，供应建面连续两月维持2亿平，成交金额5406亿元，同比增长6%，溢价率由1月的14%持续攀升至5月的19%；2、土地市场量能恢复叠加销售推盘意愿提升，5月新开工面积单月增速年内首次转正，达到2.5%；3、5月竣工面积单月同比增长6.2%，预计全年竣工维持高景气周期。

我们认为，5月房企开发到位资金增速显著改善、销售预2020年1~5月房地产行业数据点评期向好、竣工刚性约束下共同提供维持短期开发投资韧性表现，但下半年行业基本面修复持续性依然存疑，或制约开发投资反弹空间。

单月销售增速强势回正，政策保持灵活宽松5月行业推盘销售基本回归常态，需求回补集中兑现带动商品单月指标全面转正房当月销售面积、金额同比增速大幅转正，且基本恢复到2019月均成交水平。

一方面，地方层面需求政策依然偏向宽松，二季度（截至6月12日）地方出台宽松政策37次；另政策保持灵活宽松一方面，流动性宽松兑现，支撑需求自然修复。

融360数据显示，5月全国首套房、二套房平均利率连续6个月下调，单月华泰证券环比降幅10BP。

我们认为，两会政府工作报告维持行业健康发展基调，行业基本面修复在外部冲击、疫2020年1~5月房地产行业数据点评情局部反复、就业和收入预期的扰动下依然存在不确定性，政策预计保持灵活宽松，下半年逆周期改善依然值得期待。

融资改善，房企造血能力回升5月房地产融资进一步改善，一方面销售回暖和信贷放量带动定金及预收款、个人按揭贷款当月分别同比增长6.7%和15.0单月指标全面转正%，合计占到位资金来源的比重达到年内新高的49%，房企造血能力逐渐复苏；另一方面房企信用环境维持友好，自筹资金当月增速攀升至14.0%，国内贷款当月增速虽然较4月小幅下滑1.4pct，依然同比增长9.2%。

5月份MLF续作“量缩价平”、降准预期未能兑现，反映出央行对流动性态度偏谨慎，但是中期来看货币政策还难以完全转向，经济在渐进修复的过程中仍需要较为宽松的货币环境保驾护航，地产融资预计持政策保持灵活宽松续受益于流动性的总体宽松。

行华泰证券业维持健康发展基调，维持“增持”评级2020年政府工作报告关于房地产的直接表述维持健康发展基调，在一季度行业低配、整体估值中枢降至历史低位、流动性、基本面等多元共振利好的环境下，我们维持行业“增持”评级。

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风险提单月指标全面转正示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。