华泰证券-房地产行业非住宅物业管理专题报告之三： 出圈城市服务，迈向星辰大海-200622

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核心观点5月以来物管公司频繁出圈城市服务，该趋势符合物管公司和华泰证券政府的双重诉求。

物管龙头一马当先，房地产行业非住宅物业管理专题报告之三城市服务模式探索百花齐放，其中规模大、利润优、模式轻、格局散的市政环卫成为主要触角，物管公司和传统环卫公司模式存在差异。

城市服务有望进一步打开物管行业空间，提升未来3-5年的增长韧性，我们建议投资 出圈城市服务者积极关注前瞻布局非住宅物管、在部分业态形成竞争优势的头部公司，重点推荐招商积余、新大正。

城市服务：非住宅物管的前沿战场城市服务成为我国新型城镇化建设的关键一环，单靠地方政府力有不逮，物管公司提供了精迈向星辰大海细化、一体化的城市服务解决方案。

为什么物管公司会进军城市服务？从物管公司的角度看：1、城市服务对象和服务内容与现有业务存在一定重叠，业务延伸较为便利；2、城市服务能够满足华泰证券规模扩张诉求；3、城市服务能够满足密度提升诉求，有利于发挥规模效应和开展增值服务。

从政府的角度看：1、传统城市治房地产行业非住宅物业管理专题报告之三理存在组织架构、激励机制、治理能力三大弊病，引入物管公司一体化城市服务能够破除积弊、提质增效，响应“后勤服务社会化”号召；2、能够巩固老旧小区改造果实。

物管龙头一马 出圈城市服务当先，模式探索百花齐放我们详尽分析了万科物业、碧桂园服务、保利物业和招商积余的城市服务模式，共性在于：1、市政环卫是龙头试水城市服务的主要触角；2、部分项目服务内容包括老旧小区管理；3、随着政府信任度提升、服务内容叠加，单个项目年化合同金额有望逐步扩大；4、政企资源在项目获取中发挥了重要作用。

但4家龙头公司城市服务迈向星辰大海模式在布局区域、服务内容、单项目规模、拓展模式等方面存在较多区别，仍处于探索阶段。

此外，新大正、雅生活服务、龙湖智慧服务、时代邻里、佳兆业美好等公司亦有布局城华泰证券市服务领域。

我们预计在龙头公司的带动下，相关案房地产行业非住宅物业管理专题报告之三例将持续涌现。

城市服务的市场空间多大？――以市政环卫为例2019年我国市政环卫市场规模3171 出圈城市服务亿元，其中第三方市场化规模1422亿元，可为物业管理行业带来10%-20%营收增量，预计2024年第三方市场化规模可达3044亿元。

2019年主要环卫上市公司净利率在8%-13%，ROE在13%-16%，具有迈向星辰大海吸引力。

尤其是政府采购类市政华泰证券环卫项目与物业管理模式类似，都具有轻资产投入、持续产生稳定现金流的特性。

2019年TOP10市占率21%，竞争格局分房地产行业非住宅物业管理专题报告之三散，具有切入空间。

物管公司切入市政环卫领域，与环卫企业分享市场蛋糕，二者在项目运营模式、服务内容、平均服务年限 出圈城市服务、单项目年化金额上体现出差异。

出圈城市服务，迈向星辰大海我国物业管理行业正处于管迈向星辰大海理规模持续扩张、管理业态日渐丰富、增值服务多元升维的快速发展期。

龙头物管公司对于城市服华泰证券务的探索逐渐成形，拓展正在加速，有望进一步打开行业空间，提升未来3-5年的增长韧性。

我们建议投资者房地产行业非住宅物业管理专题报告之三积极关注前瞻布局非住宅物管、在部分业态形成竞争优势的头部公司，持续关注物管龙头集中度提升、证券化加速带来的蓝海赛道投资机会，重点推荐非住宅物管央企旗舰招商积余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。

风险提示：疫情发展不确定性，城市服务拓展不及预期，规模扩张带来管理风险，并购整合风险，人工成本上涨 出圈城市服务风险。