平安证券-债券深度报告：乘风破浪的地产ABS是值得挖掘的富矿-200708

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房地产ABS是值得挖掘的富矿平安证券：近年来，房地产ABS已发展成为重要的细分品种，从信用分析角度，房地产ABS大致可分为三大类：供应链ABS（准主体依赖型）、以类REITs和CMBS/CMBN为代表的物权类ABS（资产依赖型）以及购房尾款ABS为代表的其他主体依赖型ABS。

其中债券深度报告供应链ABS是房地产ABS中最主流的品种，其期限较短、流动性相对较强的特点受到投资者欢迎。

物权类ABS更依赖资产信用，因此优质物业稀缺是限制该品种发展的重要因素，乘风破浪的地产ABS是值得挖掘的富矿短期内其受到疫情影响更大。

购房尾款ABS期限一平安证券般在3年以内，是中久期房地产ABS的中流砥柱。

相关监管政策逐渐体系化，整体支债券深度报告持规范运作，鼓励创新。

监管对ABS主体有一定信用资质要求，关注三四线业务乘风破浪的地产ABS是值得挖掘的富矿占比及既往合法合规情况；对信息披露较一般信用债口径差不多。

物业及住房租赁等资产要求权属清晰，有持续运营能力；投资者的风险权重与集中度要求与信用债基平安证券本一致，但资管新规对ABS估值、期限错配等方面有一定的政策红利。

不同类型房地产ABS信用分析关注什么？供应链ABS：关注核心债务人的债券深度报告信用水平以及《付款确认书》等约束条款。

CMBS/CMBN/类REITS：既乘风破浪的地产ABS是值得挖掘的富矿看重物业本身价值，又考虑主体信用，类REITs更重视资产信用，DSCR与综合LTV一般高于CMBS/CMBN。

目标平安证券物业需考虑物业类型、物业所在城市及地段、物业经营时间、出租率、物业历史收入实现情况、租户集中度、抵押率、经营净现金流覆盖倍数、资本回报率等指标，又以物业经营净现金流覆盖倍数（DSCR）和抵押率（LTV）为核心。

购房尾款、租金等ABS：债券深度报告关注主体信用与混同风险。

痛点乘风破浪的地产ABS是值得挖掘的富矿之一：存续期如何跟踪？定期跟踪七大类报告。

供应链ABS除重点关注增信方/核心债务人及相关参与方信用质量变平安证券动外，需重点关注实际购买基础资产及折价率情况。

类REITs和CMBS/CMBN重点落实存续期目标物业抵押落实情况和评估值变动、目标物业经债券深度报告营收入实现情况、出租率、收缴率等，其他基础资产重点关注现金流实现和回款情况等，涉及循环购买的还需关注循环购买实现情况。

痛点之二：流动性究竟如何？2020上半年，交易所ABS换手率不及同市场信用债五乘风破浪的地产ABS是值得挖掘的富矿分之一（7%VS37%），而房地产类ABS为其中相对活跃的品种：上交所ABS换手率约为5.57%，房地产类ABS换手率约为7.15%；成交ABS中供应链ABS、类REITs和CMBS合计占比约为65%。

房地产ABS投资逻辑以增信平安证券主体为核心，兼顾久期和价格。

供应链ABS基本相当于短久期信用债，适合绝大多数投资者；购房尾款、物业管理费等适合持有至到期、摊余成本法估值的账户；CMB债券深度报告S/CMBN和类REITs等适合对底层资产熟悉，有风险定价能力和存续期管理能力的机构。

风险提示：二次疫情冲击、房地产信托监管趋严、债市乘风破浪的地产ABS是值得挖掘的富矿整体走熊。