华泰证券-2020年1~6月房地产行业数据点评：基本面继续向好，投资累计增速回正-200716

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　　核心观点
　　6月行业基本面继续向好，开发投资累计增速年内首次转正，多项重点指标均保持正增长。但在低能级城市销售出现疲态、热点城市调控加码的背景下，我们认为下半年行业基本面修复持续性依然存疑，或制约开发投资和销售的反弹空间，市场趋冷后政策预计将再度转向灵活宽松。
　　土地成交和新开工活跃，开发投资累计增速年内首次转正
　　6月房地产开发投资同比增速小幅攀升至8.5%，推动累计增速年内首次转正，主要因为：1、疫情后土地市场供需两旺，预计导致土地购置费增速继续走阔；2、我们预计三季度房企推盘意愿强烈，以利用回暖的市场环境弥补疫情带来的销售损失，因而6月新开工增速大幅提升至8.9%，带动施工面积同比增速提升至2.7%。6月竣工面积同比增速再次转负，我们认为短期波动不改中期修复趋势，预计全年竣工维持高景气周期。
　　当月销售增速与高频数据背离，或因低能级城市市场趋冷
　　6月销售同比增速相对5月有所回落，而根据Wind和亿翰智库的数据，6月66城新房成交面积和百强房企销售金额同比增速均较5月扩大。我们认为高频数据无法覆盖、百强房企覆盖较少的低能级城市市场可能已经开始转冷，这类城市的收入和就业受疫情扰动相对更大，而受益流动性宽松的程度又相对较小，因此购买力释放的基础相对薄弱。叠加7月以来政府对于深圳、杭州、宁波、东莞等热点城市的调控加码，我们预计下半年行业基本面将再度趋冷，届时政策或将再度转向灵活宽松。
　　销售回暖和宽松环境助推到位资金继续改善
　　6月房地产到位资金继续改善，一方面销售回暖带动定金及预收款、个人按揭贷款当月同比双双创出年内新高；另一方面房企信用环境维持友好，国内贷款、自筹资金当月同比分别增长20.3%、5.9%，银行信贷显著放量。虽然5月以来央行对于流动性态度转向偏谨慎，但中期来看货币政策预计还难以完全转向，经济在渐进修复的过程中仍需要较为宽松的货币环境保驾护航，地产融资预计持续受益于流动性的总体宽松。
　　优质房企估值有望继续修复，维持“增持”评级
　　今年地产板块估值修复动力主要来自板块间估值极度分化后的自然修复，因城施策环境中，政策边际变化对板块影响相对更小。我们认为成长性的延续、充裕的业绩储备、平稳的发展预期将进一步强化优质房企配置价值。重点推荐：1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企，在未来有望受益于信用评级提升：中交地产、中南建设、华发股份；3、物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。
　　风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。