华泰证券-房地产行业关于基础设施REITs近期进展的点评： 交易所细则出炉，首批翘首以待-200907

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沪深交易所细则出台，预计首批项目落地渐行渐近继证监会8月7日发布正式《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》之后，9月4日晚，沪深交易所同时发布公募REITs业务相关配华泰证券套文件的公开征求意见稿，用以规范交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为。

交易所细则对REITs全生命周期的管理进一步细化，我们预计首批房地产行业关于基础设施REITs近期进展的点评项目落地已渐行渐近。

进一步细化操作细则，涵盖REITs“募投管退”全生命周 交易所细则出炉期两交易所出台了业务办法以及发售指引，深交所同时发布了审核指引。

其中审核指引与发改委、证监会发行文件契合，属于前期规则的细化；“业务办法”以及“发售指引首批翘首以待”则对审核流程、时限、定价、认购、上市、扩募、并购等进行了详细规定。

证监会在指引文件中明确指示，证券交易所应当比照公开发行证券要求建立基础设施资产支持证券挂牌及基金上市审查制度，制华泰证券定基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则，强化对相关参与主体的自律管理，本次配套文件即遵循指引文件，进一步明确操作细则。

明确各环节的时限要房地产行业关于基础设施REITs近期进展的点评求以及发售方式交易所细则首先明确了发行环节中从受理到决定各环节的时限，根据各个环节的时限规定，不考虑延期，我们预计从受理到批复周期应在70个工作日内。

同时进一步细化证监会指引所提出的“网下询价配售和网上定价发行”的发行模式，以及参与战略配售的投资者要求；同时网下投 交易所细则出炉资者认购，采取基金公司直销渠道缴纳认购款项，即可降低部分渠道成本。

交易模式多元化，提升REITs流动性基础设施基金可以采用竞价、大宗、报价、询价和协议交易等交易方式交易，尤其是可以采取质押协议回购模式，并允许引入流动性服务机制，流动性服务商可以为基础设施基金提供双边报价服务，多元的交易模式的同时允许引入做市商，有助于提高REITs的流动性，进而提升产品投首批翘首以待资价值；同时，REITs认购采取回拨机制。

细化扩募环节的制度安排，为计深远REITs扩募需要履行与首次发售相似的审核程序，华泰证券定价层面，为扩募提供了“询价扩募”和“定价扩募”两种方式，“询价扩募”有利于吸引新的投资人，“定价扩募”则更具备操作效率。

定价规则的选择需经基金持有人大会审议通过，但整体而言，政策予以扩募方式灵活性，对于基金存续期内的增资扩募给予详尽安排，也体现了监管层将公募REIT房地产行业关于基础设施REITs近期进展的点评s培育为长期资产平台的政策思路。

投资建议本次配套文件对发 交易所细则出炉行细则予以落实，9月15日即征求意见结束，我们预计首批发行已经箭在弦上，值得期待。

未来三类企业值得关注：1.短期来看，利好持有优质物流园区以及高新园区开发企业；2.长远来看首批翘首以待，利好具备不动产管理能力的资产管理企业，以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业；3.公募REITs有望推进国内物流、园区管理市场化，提升国内专业非住宅物业管理公司的市场需求，非住宅物管企业有望受益。

风险提示：公募REITs推进节奏不及预期；公募REITs具体内涵华泰证券存在不确定性；符合投资者收益率要求的底层资产偏少。