平安证券-债券日思录：融资新规执行超预期，房企隐藏负债难上难-201022

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事件：“345新规”发布后，近期监管下发了三张监测表，披露具体的监控指标计算标准，对明股实债、永续债、表外负债颇为关注平安证券，大幅增加了房企绕过监管的难度。

10月21日，金融街论坛中，央行债券日思录副行长潘功胜将房地产金融风险监控预警列为系统性风险监测评估体系中首要的一环，这意味着央行未来将像监管金融机构一样，对房地产企业的风险监控常规化、细致化，值得市场引起重视。

每月报送制度和现金科融资新规执行超预期目的严格披露将大幅提升杠杆率指标的准确性。

上市公房企隐藏负债难上难司或发债企业财务报表披露频率仅为季度，而监管要求房企每月报送表格有利于减少房企操作空间。

另外监管一方面明确规定“预售监平安证券管资金不看作现金及现金等价物”，另一方面规定受限资金无法披露时就“将以货币资金的1/3或预收款项的20%孰高计算指标”，同样使得房企操纵现金短债比的空间大幅减少。

表内有息负债从两个维度统计以相互印证；明股实债和表外负债也纳入监控范债券日思录围，超市场预期。

1）表内有息负债要求从资产负债表及融资途径两个维度统计，相互印证，以减少遗漏和瞒报；2）表外负债的结构纳入监控融资新规执行超预期，表外负债包含供应链ABS和参股未并表项目的有息负债，后者的监管难度较大。

3）明股实债的统计规则是实质重于形式，包括表内应计入债务但体现为权益的部分和表外合作开发项目所带来的房企隐藏负债难上难债务。

永续债新老划断，20年8月平安证券以前发行的老债或面临展期压力。

1）只有20年8月以前发行的永续债可作为权益债券日思录计算杠杆率等指标，未来将大幅降低房企发行永续债的动力。

2）存量永续债预计会豁免视为负债，有利于平滑房企降杠杆压力，利好一融资新规执行超预期般债，但会增加永续债展期的压力。

3）未来一年房企隐藏负债难上难房企永续债将进入集中行权期，杠杆率较高的主体的永续债展期风险值得关注。

未上市且未发债的母公司平安证券或兄弟公司可能成为隐藏负债的新途径，但操作难度较高。

1）“房企融资新规”将首先覆盖上债券日思录市房企和发债房企。

2）融资新规执行超预期大型房企基本都已经上市或发债，未来房企集中度也会上升，因此未覆盖未上市且未发债的中小房企对监管整体房企融资影响相对可控。

3）被监管企业的母公司或兄弟公司如果尚未上市或房企隐藏负债难上难发债，可能会帮助房企绕过监管。

风险提示：1)表外负债监管超预期；2）明股实债监管平安证券超预期；3）地产销售超预期下滑。