克而瑞证券-2021年房地产行业年度投资策略：谨守而中，与时偕行-201214

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投资要点融资监管新常态强化行业分化格局，预计主流房企未来三年销售复合增速10.5%。

我们认为房企负债规模分档管控措施出台后，公司未来数年销售增速将跟随产生分化，类比制造业构建“有息负债”-“销售规模”传导模型，对主流房企未来三年销售规模情况进行预判：1）主流房企未来三年销售平均增速分别为11.8%/9.2%/10.4%；2）百强门槛提高，行业集中度持续提升，预计到2023年末TOP50市占率将达到75%（较2019年末+14PCT）；3）财务稳健的央企国企以及区域深耕型房企未来拥有更大资源支配度，有望取得领先行业平均水平的增速。

低容错阶段，探寻房企破局之路。

1）运营端：增加无息负债，提高经营杠杆，当前预收款杠杆整体增长空间有限，应付款杠杆仍有较大增长空间；2）投资端：土拍市场竞争日趋激烈，独特资源获取方式的重要性凸显，同时积极介入产业链上下游环节；3）融资端：融资收紧，有息负债在房地产开发资金中比重下降，关注资产证券化机遇，盘活存量资产，改善负债结构；4）营销端：92%的百强房企已发起线上售楼，通过流量优势增强蓄客能力。

预计2021年行业将维持高位运行。

2020年行业在经历疫情冲击后快速反弹，全国楼市表现出较强韧性。

预计2021年全国商品房销售金额同比-2.3%至+2.8%；销售面积同比-5.5%至-0.5%；预计全国房地产开发投资同比+4.2%至+7.5%；预计新开工面积同比-7.6%至-2.6%；预计竣工面积同比+10.0%，行业仍将维持高位运行态势。

以内涵提效及外延拓展为着力点，拥抱存量时代。

1）内涵：科技赋能，通过数字手段精细化运营，以降本增效，控制风险，驱动业务增长；2）外延：以住宅开发业务为圆心，修炼“开发销售+资产管理”综合能力，如商业、租赁、代建、房产交易平台等或可为房企带来新增长曲线。

投资建议：2020年受新冠疫情及融资监管预期等影响，房地产企业扩张速度整体趋缓，我们预计融资监管新常态将进一步强化行业分化格局，主流房企未来三年销售复合增速或达10.5%。

同时，于行业天花板显现及土地市场竞争日趋激烈的背景下，房企纷纷探寻破局之路，以内涵提效及外延拓展为着力点，迎接存量时代到来。

我们认为财务稳健自律，业务布局良好，组织管理高效的优质房企优势将进一步扩大，持续推荐配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】、【旭辉控股集团】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），以及布局合理，稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】、【中国奥园】。

风险提示：疫情尚存不确定性，调控政策超预期，行业基本面不及预期。