克而瑞证券-房地产行业集中供地逐城梳理系列（1）：长春，新政后首拍成交平淡，头部房企参与度较低-210422

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投资要点事件：自22城集中供地政策出台以来，已有多城宣布供地明细及日程表，其中长春已于4月15日完成首场土拍。

点评：新政后首拍成交平淡，仅一宗地触发限竞。

本次集中供地共推出42宗地块（剔除11宗终止挂牌的地块），成交40宗（涉宅地块38宗），流拍2宗，整体流拍率为4.8%。

成交地块中，溢价成交6宗，底价成交34宗。

其中溢价率最高的地块位于宽城区，溢价率为29.4%，成交总价为8.5亿元，对应成交楼板价3524元，且该地块为唯一触发“设限价加竞配建租赁”机制的地块，由华润置地（长春）有限公司竞得。

整体溢价率有所下滑，但起拍楼面均价大幅提升。

本次供地成交占地面积/总建面分别为为371.2万方/629.9万方，约占2020年全年的13.4%/17.4%，起拍总价/成交总价为188.3亿元/194.4亿元，约占2020年全年的24.8%/24.4%。

本次供地整体溢价率为3.3%，较2020年全年下滑约1.7个PCT，值得关注的是，起拍楼面价/成交楼面价为2989.8元/平及3087.0元/平，较2020年全年上升42.4%/40.1%。

长春市先行试点，但本轮供地成交各项指标不具有代表性，对后续城市行情推演或缺乏足够参考意义。

我们认为主要有三个原因：1）长春市所处东三省非地产销售热点区域，吉林省近年人口持续净流出，土地成交相对冷清，整体溢价率持续下滑。

自2018年以来，长春楼市进入低谷，截至2020年，成交地块整体溢价率下滑至5.0%，较2016年下滑20PCT，且长春房产市场的供需相对平衡，土地需求量不及北京、杭州等房地产市场相对火爆的城市。

2）长春市本轮供地整体质量不高，参与龙头房企数量较少。

从整体供地结构上来看，热门区域南关区、二道区分别供应2宗地块，朝阳区13宗地块需配合政府进行大型配套建设，热门区域供应占比较低，致使龙头房企参与意愿降低，全国性房企中仅万科、保利、华润和中铁置业竞得部分地块，其余地块均被本地房企竞得。

3）长春市作为首个集中挂牌城市，房企资金调配时间相对较短，或间接降低了部分房企在本轮拍地市场的参与度。

风险提示：政策调控力度不及预期；宏观经济发展不及预期。