克而瑞证券-房地产行业集中供地逐城梳理系列（2）~广州：成交热度显著分化，优质地块竞争激烈-210430

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投资要点事件：4月27日，继长春市之后，作为22城中第二个集中挂牌的城市，广州市2021年首轮集中供地结束。

点评：首批供应量占全年计划逾6成，半数地块溢价成交。

广州本次供应土地48宗，均为涉宅地块，供应总建筑面积约928.5万方，约占全年涉宅用地供应计划的61.3%，起拍总价901.9亿元。

其中成交42宗，流拍6宗，流拍率为12.5%，成交总建面约799.1万方，成交总价906.0亿，成交地块起拍楼面均价/成交楼面均价分别为10154.9/11337.4元/平方米，总体溢价率11.6%，较2020年+2.8PCT。

成交地块区域分布来看，核心地区荔湾区成交1宗；增城区成交数量最多，共计14宗，占比33.3%；白云区成交7宗，番禺、南沙各成交5宗，花都成交4宗，从化、黄浦各成交3宗。

成交地块中，溢价成交21宗，占比50.0%，其中4宗地块价格配建均达到限制，进入摇号阶段；溢价率分段来看，8宗地块溢价率超40%，10宗地块溢价率位于40%-10%之间，剩余3宗溢价率低于10%。

成交热度显著分化，优质地块竞争激烈。

分区域来看，高溢价率地块多集中于黄埔、南沙及番禺，其中黄浦区3宗地块均进入摇号阶段，成交整体溢价率为35.4%；番禺区、南沙区各有1宗达到限价，其中番禺区地块进入摇号阶段。

同区域内部来看，不同地块之间价格分化亦较为显著。

以增城区为例，该区域朱村街朱村大道中地块溢价率达42.5%，但区域整体溢价率仅有5.1%，14宗成交地块中仅5宗溢价成交。

白云区整体溢价率为10.1%，但区内金沙洲地块以21.3亿元，配建2.3万方成交，溢价率45.0%，折合楼板价约42122.1元/平米，为本次供地剔除配建后楼板价最高的地块。

头部房企专注优质地块，参与度明显提高。

本轮供地吸引近60家房企参与竞拍，招商、融创、金地等头部房企均有拿地；值得注意的是，本次成交地块中有4块由首次进入广州的房企竞得，其中正荣竞得2宗，联发、力高各竞得1宗。

从参与地块上来看，房企普遍关注热点优质地块，非热点地块则大多由本地房企拍得，且竞争并不激烈。

优质地块如黄浦区HBPQ-A-6地块，引来32家房企参与竞拍，保证金达1300亿元，该地块30秒即达到限价，进入摇号阶段。

本地房企则竞得非热点地块较多，如越秀竞得的7宗地块中，4宗为底价成交。

风险提示：政策调控力度不及预期；宏观经济发展不及预期。