国信证券-房地产行业周报：政策补丁有序跟进，二手房调控显成效-210601

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销售：新房销售维持高增，二手房销售增幅收窄新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计11131万平方米，相对2020年同期增长71%，相对2019年同期增长42%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。

从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长98%/76%/128%/66%。

样本城市销售大多都表现不错，尤其武汉、福州、大连，成交面积累计同比分别增长195%/173%/113%。

二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计34.4万套，相对2020年同期增长40%，相对2019年同期增长18%。

样本城市中，厦门、北京、青岛、苏州表现较热，成交套数同比增速分别为90%/84%/65%/63%。

融资：内外债发行均环比下降上周房企发行国内债券53.8亿元，环比-38%，发行海外债券18.7亿元，环比-85%，合计债权融资72.5亿元，环比-65%。

截至上周，本年房企累计发行国内债券3031亿元，同比+3%，累计发行海外债券1612亿元，同比-14%，合计债券融资金额4643亿元，同比-3%。

重要事件1、广州四部门整治房企虚假宣传学位房，鼓励消费者法律维权；2、深圳拟修订户籍迁入规定，人才底线要求调整为全日制本科；3、上海限购套数最新规定，获新房认购资格即认定为名下购房套数；4、济南首次“两集中”供地，卖地过百宗合计揽金282亿；5、宁波首次集中供地落幕，各大房企争抢29宗地揽金358亿。

投资建议中短期来看，销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，房企拿地利润率难见系统性改善。

三年放缓扩张导致的整体低库存，也一定程度上降低了房企享受销售高景气的收益。

短期内地产股可能仍难有明显超额收益。

但中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。

个股方面，我们看好货值充沛的房企，以及持有型资源较多的房企，二者的补库压力相对较小，同时亦能充分分享资产升值的收益。

物业方面，物管行业未来2到3年内整体仍受益于新房交付带来的高毛利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在十部委新规推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。

建议关注融创中国、保利地产、金地集团、华润置地、碧桂园服务。

风险提示基本面下行超出市场预期，政策基调再现收紧。