中证鹏元-土地出让收入征收权划转，哪些城投公司最“受伤”？-210609

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主要内容：6月4日，财政部、自然资源部、国家税务总局、人民银行等四部门联合发布通知（以下统称为财综“19号文”），决定将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入统一划转税务部门征收。

此新政一出，很快就引起了社会各界的关注，其中土地出让收入征管权的划转更是由于所涉金额巨大，引发了广泛的热议，甚至还出现了一些过度解读的声音，那么，到底该如何理解财综“19号文”的监管意图？如何看待它对城投公司信用基本面的影响？它对房地产行业又将产生怎样的影响？（1）本文认为，财综“19号文”主要体现了以下几方面的监管意图：一是稳步推进税收征管体系改革，提高非税收入征管效率和质量；二是纠正土地出让业务中的违规乱象，避免征收漏洞和监管腐败；三是引导地方政府降低对土地财政的依赖，促进实体经济发展。

（2）土地出让收入征管权划转对城投公司土地整理开发业务的影响将随着新政的全面推开而逐步显现，短期内或不太明显，不足以冲击城投公司的信用基本面。

但中长期而言，此次新政仍会对一些城投公司的信用基本面形成冲击。

从定量角度来看，建议对最近3年传统城投业务收入占比均值高于80%且存在1个或若干年度土地整理开发收入占比高于50%情形的城投公司提高警惕，城投行政级别、主体信用级别则不作限制，不排除高行政级别、高主体信用级别的城投公司受到新政连累的可能；另外，建议对所属区域最近三年公共财政收入低于30亿元、政府性基金收入占地方财政总收入比重连续3年达到50%以上（或者国有土地使用权出让收入与公共财政收入的比值连续3年超出50%）的区县级城投公司提高警惕，城投公司的平台地位、业务结构则不作限制，不排除区县级核心传统城投公司受到新政连累的可能。

（3）土地出让收入征管权划转对房地产行业的影响机制与城投公司有所不同，其主要通过影响拿地成本和出让金缴纳方式进而影响到房企的信用基本面。

短期内，此新政有可能提高房企的拿地成本，还有可能加剧其资金链条的紧张程度，因此杠杆率偏高、现金流偏紧的房企恐将受到较大的冲击；中长期来看，由于新政强化了中央对地方政府土地收支行为的约束，一定程度上能防范地方政府滥用卖地收入，抑制地方政府吹高房价做大卖地收入的冲动，所以有可能会引导地价回归其价值，长远来看有利于房地产业的持续健康发展。