山西证券-第二批REITs发行点评：长期配置价值较高，预计打新效应明显-211129

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事件回顾：11月29日，第二批REITs中华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT和建信中关村产业园REIT开始认购，华夏越秀高速REIT发售价格为7.100元/份，预计募集资金总额21.30亿元，建信中关村产业园REIT认购价格为3.200元/份，预计募集资金总额28.80亿元。

事件点评：市场交易处于活跃期，第二批REITs发行价低于网下有效报价的平均值和中位数。

首批REITs上市首日成交量、成交额、换手率飙升之后急降，由于宏观因素和政策因素影响，REITs相对于股、债等大类资产优势逐渐凸显，8月以来成交量、成交额、换手率均有所提升。

第二批REITs获批发行，为REITs市场流动性注入活力，发行价均低于网下有效报价的平均数和中位数，侧面反映买方交易意愿。

对比主要大盘指数，首批REITs收益率整体占优，其中仓储物流类和生态环保类表现较为突出。

首批REITs分四种不同底层资产类别，从规模上看交通基础设施类规模占比最高，其次是仓储物流类和园区基础设施类。

对比主要大盘指数，首批REITs上市以来除平均涨超中证500仅3.4312%以外，平均涨超上证、深证、沪深300等均达10%以上。

投资要点：发行价低于网下有效报价的平均值和中位数可以从两方面来看。

一方面，参考首批REITs情况，第二批REITs底层资产类别在流动性和收益率方面表现较弱，因此可能会出现估值偏低的情况。

另一方面，或由于宏观和政策因素，8月以来REITs流动性有所好转，买方意愿增强，因此可能出现报价偏高的情况。

对于第二批新发行基础设施REITs，短期受市场情绪影响，预计上市后打新效应明显，长期底层资产估值处于较低或合理区间，交通基础设施具有规模大、现金流稳定等优势，中关村园区具有政策向好、现金流稳定等优势，均具有较高长期配置价值。