克而瑞证券-物管行业2020年年报综述：高增长属性未改，竞争加剧分化继续-210617

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投资要点物管行业抗周期属性凸显，疫情之下仍维持高增长。

45家上市物管公司2020年收入合计1,350.6亿元，同比增长39.2%；归母净利润合计187亿元，同比增长65.5%。

物管行业2020收入增速与港股申万二级各行业相比，位列第3。

扩规模仍是当务之急，上市公司在管面积增速高于行业平均。

45家上市物管公司2020年在管面积合计约43亿方，同比增长35.7%，净增长约11亿方。

拥有线下流量入口的天然优势，社区增值服务快速增长。

基于社区场景的业主增值服务收入增长很快。

13家核心上市物企的2020年业主增值服务收入同比增速达60.6%，在物业公司三个主要经营板块（基础物管、业主增值、非业主增值）中增速最快。

样本上市物企的业主增值服务收入占比提升，2020年平均为15.1%，相较2019年提升了3.5个百分点。

但单位住宅在管面积创造的业主增值服务收入来看，超过10元/平方米*年的仅有4家。

我们认为在业主增值服务领域，当前还处于初期阶段，是一个不断做大蛋糕的过程，“竞”大于“争”。

物管公司跳出领地意识，与同行及跨行业的伙伴合作有利于实现共赢。

行业并购频发，商誉大幅增长。

根据克而瑞证券统计，2020年上市物管公司并购笔数超50笔，同比增长42%。

大量的并购也带来了商誉的增加。

据克而瑞证券统计，上市物管公司2020年商誉合计约146.6亿元，同比增长107.2%。

我们认为这是行业快速整合过程中的现象，但也开始孕育风险。

并购好坏的评价标准在于物管公司的投后整合是否到位，以及能否实现对被收购标的的赋能，发挥协同作用。

上市公司发布高业绩指引，2021年净利润增速指引平均值达50%。

上市物管公司在2020年业绩会上给出了较高的业绩指引，据克而瑞证券统计，2021年净利润增速指引平均为50%。

我们认为这一方面反映了物管公司管理层对公司能实现快速发展的信心，另一方面也反映了行业竞争将加剧。

市值和PE有所分化，二八定律明显。

截至2021年6月16日，45家上市物管公司市值合计约9,392亿港元，其中市值排名前10的物管公司占了整个板块总市值的78%。

整个板块2021年PE平均值25.8x，但内部分化明显。

关联房企排名在2020年克而瑞权益销售排行榜前20名的物管公司2021PE中位值为32.8x，关联房企排名21~50名的物管公司2021PE中位值为14.7x，关联房企排名51名及之后的为12.9x。

风险提示：房企竣工不及预期；并购整合不及预期；增值服务探索不及预期。