克而瑞证券-房地产行业1~5月统计局数据点评：拿地、销售、投资增速明显下滑，开工与竣工剪刀差修复，整体市场运行趋于平稳-210617

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投资要点事件：统计局发布2021年1-5月全国房地产开发投资和销售情况：1―5月份，全国房地产开发投资54318亿元，同比增长18.3%；1―5月份，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；商品房销售额70534亿元，同比增长52.4%。

点评：单月销售金额与面积同比增速回落明显，系2020年5月为疫情后销售复苏的首月、单月环比增速明显高于过往。

5月，商品房销售面积16925万平方米，同比增长17.5%；其中，住宅单月同比39.0%，办公楼同比10.5%，商业同比8.2%；从城市能级来看，东部地区商品房销售面积6861万方，同比11.5%；中部、西部、东北的数据分别为4312万方、14.7%，4308万方、1.7%，598万方、3.2%。

商品房销售额16925亿元，同比17.5%。

5月，各能级城市房价呈现同步修复，百城住宅价格指数中一线、二线、三线的同比各自在3.2%、3.9%、5.0%的位置回摆。

开年以来，地产市场销售迎来开门红，叠加2020H2以来的需求狂热形成的认知惯性，当前地产销售更多可看作为嵌套在传统地产季节性周期上的库钦周期下半段，预计销售增速将逐步修复至通常水平，2021年全年销售面积与金额增速在-0.5%至+1.2%之间。

房屋新开工和竣工面积的增速剪刀差逐步修复，开工遵循“供地-购地-开工-销售”的链条，而竣工则遵循年末、年初季节性上升的规律，且开工与竣工间存在较大的绝对值差额，因此对土地购置面积、商品房销售面积指标的关注更为有效；当月统计局土地购置面积负增长，系集中供地下房企多将拿地重心优先聚焦于核心城市所致。

1-5月，房屋新开工面积累计同比6.9%；5月单月同比-6.1%、上月单月同比-9.3%。

相对的，房屋竣工面积累计同比16.4%，单月同比10.1%、上月单月同比-3.1%。

此外，土地购置面积累计同比-7.5%，创今年以来首个负值，单月同比-31.6%、上月单月同比-15.4%；年初以来，开工与竣工增速持续有差值，但稳定在可控水平；过往，土地购置面积增速于销售同步，具有明显季节性，而年初以来集中供地政策的应用平滑了房企拿地节奏，更考验房企的推盘与运营能力。

预计2021年房屋新开工面积增速领先销售增速、滞后于土地购置面积增速，在-1.0%至1.0%。

房地产开发投资增速小幅收窄，主要系新开工增速下滑所致；商品价格居于高位，建安投资金额增速得以获得支撑。

1-5月，房地产开发投资累计同比18.3%，涨幅较1-4月下滑3.3pct，5月当月同比9.8%，环比四月变化XXXpct。

自2018年向后，房地产开发投资经历了从拿地驱动向施工驱动转化的过程，同时这也对原材料需求以及房屋竣工等指标判断造成关键影响。

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风险提示：新冠疫情扩散超预期，行业销售波动；政策调控超预期；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。