国信证券-房地产：不动产私募投资基金试点方案点评-激活存量不动产市场需求，助力房企优化资产负债表-230221

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（以下内容从国信证券《房地产：不动产私募投资基金试点方案点评-激活存量不动产市场需求，助力房企优化资产负债表》研报附件原文摘录）
　　事项： 　　2023年2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展。中国证券投资基金业协会同步正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。 　　国信地产观点：1）本次试点方案的出台是“第三支箭”、“金融16条”的进一步细化落地，也是2018年涉房私募基金备案暂停后首次打开，其中传递出的监管层对房地产市场持续关注和密切关怀的积极信号意义明显。2）试点方案的出台为市场资金提供更多可投资标的，确实能增加对存量不动产的需求（包括商品住宅、商办物业）。3）实操层面仍需解决基金募资难、优质资产少、税费不明确等问题，期待后续更多配套政策出台。4）投资建议：不动产私募投资基金试点工作的推进传递出积极信号，既激活存量不动产市场需求，又助力房企优化资产负债表，对资产的买方和卖方都是利好。建议关注持有较多优质存量不动产的新城控股、华润置地、龙湖集团、大悦城。5）风险提示：①后续配套政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 　　评论： 　　是前期政策的细化落地，也是2018年涉房私募基金备案暂停后首次打开，积极信号意义明显 　　本次试点方案的出台是“第三支箭”、“金融16条”的进一步细化落地，也是2018年涉房私募基金备案暂停后首次打开，其中传递出的监管层对房地产市场持续关注和密切关怀的积极信号意义明显。具体来看，在本次试点备案指引中明确指出：1、投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。其中，存量商品住宅包括已经实现销售或者主体建设工程已开工的普通住宅、公寓，商业经营用房包括写字楼、商场、酒店等。2、主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方。3、试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。 　　试点方案出台为市场资金提供更多可投资标的，势必增加存量不动产市场的需求 　　试点工作启动后，不动产私募投资基金可投资范围明显扩大，满足多样的投资需求，吸引更多的市场资金进入存量不动产市场，客观来说，确实能增加对存量不动产的需求、有效盘活市场，有助于房企优化资产负债表。据中国证券投资基金业协会披露，截至2022年末，协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。未来，不动产私募投资基金将在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥更加积极作用。 　　实操层面仍需解决基金募资难、优质资产少、税费不明确等问题，期待后续更多配套政策出台 　　虽然为促进试点工作稳妥推进，本方案已经明确了不动产投资范围及试点管理人要求，从基金募集、投资、运作、托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送等方面提出了规范要求。但在实操层面，仍需解决基金募资难、优质资产少、税费不明确等问题，期待后续更多配套政策出台能化解投资人的担忧，更有效盘活存量不动产市场。 　　投资建议： 　　不动产私募投资基金试点工作的推进传递出积极信号，既激活存量不动产市场需求，又助力房企优化资产负债表，对资产的买方和卖方都是利好。建议关注持有较多优质存量不动产的新城控股、华润置地、龙湖集团、大悦城。 　　风险提示： 　　1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。