国信证券-房地产行业2023年1月投资策略：基本面复苏缓慢，政策加码预期不变-230101

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（以下内容从国信证券《房地产行业2023年1月投资策略：基本面复苏缓慢，政策加码预期不变》研报附件原文摘录）
　　核心观点 　　行业： 销售复苏缓慢， 基本面全年承压。 1 从统计局数据来看， 2022 年 1-11月商品房销售额累计 118648 亿元， 同比-26.6%， 降幅较前值扩大 0.6 个百分点； 销售面积累计 121250 万平方米， 同比-23.3%， 降幅较前值扩大 1,0个百分点； 销售均价 9785 元/㎡， 累计同比-4.3%， 较前值收窄 0.6 个百分点。 11 月单月， 商品房销售额 9816 亿元， 同比-32.2%， 降幅较前值扩大 8.5个百分点； 销售面积 10071 万平方米， 同比-33.3%， 降幅较前值扩大 10.0个百分点； 销售均价 9747 元/㎡， 环比+0.6%。 11 月销售走弱主要由于多地疫情防控， 一方面影响了案场销售工作的开展， 另一方面加重了购房者的观望情绪。 　　受第一波疫情感染高峰的影响， 12 月销售数据有所承压， 往年“翘尾” 行情并未出现。 从日频数据跟踪来看， 销售持续承压。 2022 年截至 12 月 24日， 30 城商品房成交面积 14225 万㎡， 同比-28%； 其中， 长三角、 华南、 华中&西南、 华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、 -32%、-33%、 -11%。 随着疫情感染高峰过去， 后续疫情对房地产销售的直接影响将逐步减弱， 而随着经济的恢复， 购房者的信心也会逐步重筑。 　　板块： 12 月有所回调， 估值仍有修复空间。 自上期策略报告发布至今， 房地产板块下跌 8.3%， 跑输沪深 300 指数 11.1 个百分点， 在 31 个行业中排第30 名。 根据 Wind 一致预期， 按最新收盘日计， 板块 2023 年动态 PE 为 7.4倍， 比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE） 高 20.6%， 比 2021年估值水平（10.2 倍动态 PE） 低 27.2%， 估值仍有较大修复空间。 　　投资策略： 政策加码预期不变， 关注修复性机会。 继 11 月针对房地产企业融资端的利好政策频出后， 房地产行业支柱地位被频频提及， 12 月中的《纲要》 虽提“房住不炒” ， 但房地产市场平稳健康发展依旧重要， 合理自住需求政策加码预期不变。 尽管当前地产基本面尚未反转， 但随着稳地产支持政策的不断出台， 政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束， 共同带来地产贝塔行情。 中长期看， 地产股债也逐步渡过最艰难的时候， 地产股修复机会到来。 重磅政策的持续落地， 配合基本面困境反转， 地产股值得拥有。 我们看好三条主线： ①久经考验的优质房企； ②接近“上岸” 的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。 1 月组合推荐保利发展、 万科 A、 金地集团、 招商积余。 　　风险提示： 1、 后续政策落地效果不及预期； 2、 疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、 房企信用风险事件超预期冲击。