国信证券-近期房地产新政点评：金融16条发布，金融地产链迎拐点-221114

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（以下内容从国信证券《近期房地产新政点评：金融16条发布，金融地产链迎拐点》研报附件原文摘录）
　　事项： 　　近期，多项房地产利好政策出台： 　　1.11月8日，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 　　2.11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。下一步，交易商协会将在人民银行指导下，坚持“两个毫不动摇”，组织中债增进公司扎实推进“第二支箭”政策落实，不断加大对包括民营房企在内的民企发债融资支持力度，充分发挥稳定市场发展的积极作用。 　　3.11月11日，多家银行个贷部门确认杭州楼市松绑，包括首套房认定条件调整为“认房不认贷”，二套最低首付比例为40%，房贷利率亦有下调。 　　4.11月11日，据21世纪经济网等多个权威媒体报道，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共涉及16条具体举措。 　　国信地产观点：1）“第二支箭”落地速度和额度诚意给优质民营房企注入强心针，极大提振市场情绪。2）杭州楼市松绑传递出需求端放松的积极信号，后续销售实质性复苏值得期待。3）行业基本面持续承压之下，央行、银保监会出台金融16条，堪比2014年“930新政”。4）房地产板块前期受基本面悲观情绪压制，今年9月底政策不及预期，当前可修复空间充足。5）投资建议：尽管当前的基本面并未反转，销售不佳叠加资金受限，房企暴雷难言结束。但“第二支箭”能够一定程度上缓和极度悲观的市场情绪，给市场注入希望。同时，随着类似热点城市杭州的需求端宽松政策跟进出台，后续销售端缓慢复苏可期，中长期看，地产股债也已逐步渡过最艰难的时候，反弹力度可期。而央行、银保监会金融支持房地产市场的16条政策真正将供需两端的想象空间充分打开，堪称真正的“930新政”，地产股修复的大机会即将到来。从个股角度，核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股、美的置业。5）风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 　　国信银行观点：1）房地产敞口风险担忧缓解，看好估值修复行情：1、2022年银行信贷投向房地产领域的比例断崖式下跌，房地产信托资金仍处于持续压缩中；2、房地产融资环境恶化，市场对房地产领域信贷风险担忧加剧，压制银行板块估值。2）投资建议：房地产融资环境改善不仅能有效缓解市场对银行涉房资产风险的担忧，且有助于疏通宽信用的堵点。目前银行板块估值处于历史低位，有望迎来估值修复行情，维持行业“超配”评级。个股方面，建议从两方面择股，一是重点布局经营能力较强，基本面持续优异的个股，包括宁波银行、常熟银行、苏农银行、张家港行和成都银行。二是布局涉房风险敞口较大估值受到压制的个股，包括招商银行、兴业银行和平安银行。3）风险提示：若宏观经济复苏不及预期，可能从多方面影响银行业，比如经济下行时期货币政策宽松对净息差的负面影响、企业偿债能力超预期下降对银行资产质量的影响等。 　　国信建材观点：1）从历史复盘看，地产链建材股价超额收益与房地产行业景气高度相关。2）多品类+扩渠道布局新增长点，激发成长活力。3）三季报显露积极信号，地产链建材现阶段仍可积极做多。4）风险提示：政策落地效果低于预期；盈利修复低于预期；疫情反复。 　　评论： 　　地产观点 　　“第二支箭”落地速度和额度诚意给优质民营房企注入强心针，极大提振市场情绪 　　本次政策传递出的融资支持信号强烈，既是给优质民营房企注入了强心针，也在极大程度上提振市场情绪。“第二支箭”强调支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，11月8日交易商协会发布相关信息后，时隔两日就受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，相对以往，不仅支持措施闪电落地，支持金额也显示出足够诚意。2022年1-8月，龙湖共发行信用债65亿元（含中债增担保的15亿元中票），2021年全年共发行公司债和中票100亿元，2023年到期的信用债和海外债合计119亿元。与之相比，200亿的额度相当可观。此前，多家民营房企相继暴雷引发市场担忧，导致优质民营房企的融资也相对受阻，股债价格均受到投资者极度悲观情绪的冲击。龙湖集团作为优质民营房企的典型代表，具备足够的象征意义。监管对龙湖的大力支持，传递出对优质民营房企的充分信心，也侧面反应出地产行业的系统重要性。后续，我们预计还会受理更多的民营房企发债，行情具备持续的演绎空间。 　　杭州楼市松绑传递出需求端放松的积极信号，后续销售实质性复苏值得期待 　　杭州自2017年起实施“认房又认贷”政策，此次是在执行五年后首次松绑，给市场传递了积极的信号。今年以来，销售市场表现较差。2022年1-10月，百强房企销售额5.9万亿元，同比-45%，百城商品住宅销售面积29399万㎡，同比-35%。10月百强房企销售额单月同比-32%，百城商品住宅销售面积单月同比-18%，“金九银十”基本落空，核心原因在于收入信心减弱、房价预期下调、烂尾担忧三大因素的压制。但烂尾担忧和收入信心的问题都在边际缓和，且“房住不炒”原则所维护的刚需和套改善群体相对投资客受房价预期的影响更弱。此前需求端政策多针对首套刚需客群，如今作为热点城市的杭州针对二套改善群体推出宽松的加杠杆政策，需求端进一步放松的预期转强，改善需求释放带来的销售实质性复苏也值得期待。 　　行业基本面持续承压之下，央行、银保监会出台金融16条，堪比2014年“930新政” 　　考虑到地产及地产链对经济、就业等方面的影响力，房地产行业的平稳健康发展是政府、居民、企业三大部门的共同诉求。今年以来，土地市场充满凉意。2022年1-10月，300城住宅土地成交建面为39791万㎡，同比-39%。且10月300城住宅土地当月成交溢价率为1.10%，维持低位。近期一二线城市的土地出让也频频出现城投托底、底价拿地的情况。 　　经济需要地产，因此在行业基本面持续较弱、信用危机仍在蔓延的局面下，11月11日，央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》共16条政策利好，实质内容丰富，涉及供需两侧贷款支持、还贷人合法权益保障、房企存量融资合理展期、鼓励信托融资、延长房贷集中度政策过渡期等积极调整，给供需两端都提供了充分的喘息休整空间，融资改善和销售复苏值得期待。 　　对比2014年9月底，央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（即2014年“930新政”）标志着房地产政策由调控转向刺激，进一步推动房地产市场全面回暖、支撑起地产股行情，本次政策中的诸多表述，象征性意义类似于2014年的“930新政”。例如，鼓励各地合理化调整住房信贷政策将充分释放购房需求，支持存量债务的展期将有效避免房企继续爆雷，而久违的信托融资支持更是重要的信号。 　　房地产板块前期受基本面悲观情绪压制，今年9月底政策不及预期，当前可修复空间充足 　　复盘2022年以来的市场行情，房地产板块经历了过山车般的起伏：（1）年初开始各地频频出台楼市放松政策，2月菏泽打响放松限购“第一枪”、3月郑州发布房地产“一揽子”政策均引起了市场极大的反响。受政策转暖的利好影响，房地产板块大幅跑赢沪深300指数。（2）4月后，低迷的行业数据让更多人开始认为“放松也没用”，市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段，随着7月停贷风波冲击、基本面再趋悲观，房地产板块大幅跑输沪深300指数。（3）8月以来，保交楼实质性举措落地，市场重回政策博弈主线。 　　但今年9月，最后两天出台的高能级政策分别是央行和银保监会通知下调或取消部分城市首套房贷利率下限、财政部通知减免换购住房个人所得税、央行下调首套个人住房公积金贷款利率，完全不能与2014年的“930新政”力度相比，因此市场情绪并未被积极调动，当前可修复空间充足。 　　投资建议：真正的“930”，真正的大机会 　　尽管当前的基本面并未反转，销售不佳叠加资金受限，房企暴雷难言结束。但“第二支箭”能够一定程度上缓和极度悲观的市场情绪，给市场注入希望。同时，随着类似热点城市杭州的需求端宽松政策跟进出台，后续销售端缓慢复苏可期，中长期看，地产股债也已逐步渡过最艰难的时候，反弹力度可期。而央行、银保监会金融支持房地产市场的16条政策真正将供需两端的想象空间充分打开，堪称真正的“930新政”，地产股修复的大机会即将到来。从个股角度，核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股、美的置业。 　　风险提示： 　　1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 　　银行观点 　　房地产敞口风险担忧缓解，看好估值修复行情 　　2022年银行信贷投向房地产领域的比例断崖式下跌，房地产信托资金仍处于持续压缩中。近年来在房住不炒总基调下，金融机构新增贷款投向房地产领域比例呈现持续下降态势，2022年呈现断崖式下跌，降至历史低位。2022年前三季度金融机构新增贷款投向房地产的比例仅4.7%，其中投向按揭的比例为3.3%，投向房地产商的比例为1.4%。2022年9月末房地产贷款余额同比增速将至0%，其中开发贷余额同比增长2.2%，个人住房贷款同比增长0%。另外，信托资金投向房地产的规模仍处在持续压降中，2022年6月末信托资金投向房地产的余额为1.4万亿元，占信托资金余额的9.5%，处在低位。因此，从银行信贷和非银金融机构资金投向来看，2022年房地产领域融资环境大幅恶化。 　　房地产融资环境恶化，市场对房地产领域信贷风险担忧加剧，压制银行板块估值。银行表内涉房风险敞口包括，贷款、债券投资和自营非标投向房地产资产，另外还包括建筑建材等房地产产业链贷款，以及以房地产资产作为抵押物的其他行业贷款。银行表外不承担风险的涉房敞口包括：代销（主要是理财和信托、主承销的房地产债券。仅房地产贷款来看，2021年以来金融机构房地产领域贷款余额比重呈现持续下降态势，但2022年9月末该比例仍有25.3%，其中按揭贷款比例为18.5%，对公房地产贷款领域比例为6.8%。由于2022年房地产领域融资环境恶化，上市银行披露的对公房地产贷款不良率大幅提升，且按揭不良率也小幅提升，市场对银行涉房资产风险担忧大幅提升，成为今年二季度以来压制银行估值的核心因素之一。 　　投资建议 　　我们认为房地产融资环境改善不仅能有效缓解市场对银行涉房资产风险的担忧，且有助于疏通宽信用的堵点。目前银行板块估值处于历史低位，有望迎来估值修复行情，维持行业“超配”评级。个股方面，建议从两方面择股，一是重点布局经营能力较强，基本面持续优异的个股，包括宁波银行、常熟银行、苏农银行、张家港行和成都银行。二是布局涉房风险敞口较大估值受到压制的个股，包括招商银行、兴业银行和平安银行。 　　风险提示 　　若宏观经济复苏不及预期，可能从多方面影响银行业，比如经济下行时期货币政策宽松对净息差的负面影响、企业偿债能力超预期下降对银行资产质量的影响等 　　建材观点 　　从历史复盘看，地产链建材股价超额收益与房地产行业景气高度相关 　　从产业链角度看，多数建材细分子行业属于房地产、基建产业链上游，其需求随房地产、基建行业景气度在开工、施工、竣工等环节的传导而轮动。从2010年以来的三次房地产周期来看，地产链头部企业的二级市场股价超额收益表现以及企业营业利润同比增速等指标与房地产行业景气度具有较强相关性。 　　多品类+扩渠道布局新增长点，激发成长活力 　　过去数十年的竞争过程中，建材行业已逐渐形成一批在各自细分领域具有规模优势、产品优势、成本优势、管理优势等竞争力较强的优势企业，随着主业快速发展逐渐步入稳定期，企业逐步开始进行跨领域渗透，利用已有的品牌、渠道和客户资源，拓品类布局新增长点，进一步打开成长空间。目前，东方雨虹、三棵树、坚朗五金、北新建材等龙头企业均通过内生培育或外延并购进行了新品类的扩张探索，从近几年收入增长贡献结构来看，新业务贡献比例提升明显，对业绩增长形成有利支撑，扩品类成果初步显现。 　　同时，随着地产行业逐步进入存量时代，住宅供给结构变动将带来需求端变局，与以往通过地产集采（toB）介入新房精装的模式不同，存量房二次装修与改造需求更为零散，建材企业面对的是需求更为多元的消费者，同时家装公司、门店、工长、设计师等更为专业的采购方逐渐进入主流销售渠道，对消费者的决策产生重要影响，使得部分C端需求转由小B端承接。总体来看，工程与零售两大传统渠道面临深度变革，建材企业通过多渠道布局拓宽收入来源，并通过渠道下沉获得进一步的增长突破点。 　　三季报显露积极信号，地产链建材现阶段仍可积极做多 　　虽然地产行业余波影响仍存，Q3报表营收端仍有承压，但成本压力有所缓解，现金流显著改善，部分地产链标的在Q3完成探底、磨底过程。在行业至暗时刻，企业布局和业务模式的差异，带来经营成果的分化，整体来看B端仍有承压，C端或非房业务占比较高的企业环比改善。 　　整体来看，近期政策环境呵护持续，地产政策仍在边际放松，建材行业关于扩大政府采购绿色建材实施范围、防水新规等政策发布推动产业升级，积极因素持续积累，利于板块做多。同时，地产链建材板块底部特征已逐步显现，基本印证我们此前“最差时候已经过去”的判断，预计未来业绩仍将延续逐步改善的趋势，虽恢复强度存在一定不确定性，但本轮调整加速了行业洗牌，头部企业阿尔法确定性高，长期成长空间和潜力依旧。因此重申“积极加仓布局地产链，把握做多窗口期”的观点，推荐铝模板、三棵树、坚朗五金、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、兔宝宝等优质细分领域头部企业。 　　风险提示：政策落地效果低于预期；盈利修复低于预期；疫情反复