平安证券-公募REITs行业百科系列：产业园REITs的定价剖析-220916

《平安证券-公募REITs行业百科系列：产业园REITs的定价剖析-220916（30页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《平安证券-公募REITs行业百科系列：产业园REITs的定价剖析-220916（30页）.pdf（30页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　产业园REITs的整体特征：产业园REITs的发行规模仅次于高速公路REITs，上市以来涨幅超40%，在公募REITs各板块中涨幅居中，波动率居中（2.59%），最大回撤略高（19.72%）。从收入和成本构成来看，产业园REITs的收入主要来自于租金收入（一般超过80%），付现成本主要是运营管理费，成本端的弹性相对不大，其增长弹性主要来自租金和底层资产估值。
　　我们对产业园REITs的分析框架分为四个维度：项目基本面、财务表现、市场因素和REITs估值。其中，前三个因素是影响公募REITs估值的因素，项目基本面是最终决定因素（如区位、产业结构、运营水平、出租表现等），财务表现是运营情况的当期财务反映，市场因素对REITs底层资产的现金流没有直接影响但会影响市场价格。而对投资来说，公募REITs的估值高低是最终也是最直观的指标，可以分解为现金分派率和底层资产估值增长率。
　　根据我们的框架，4单已上市产业园REITs基本面关注点：（1）东吴苏园REIT是四单产业园REITs唯一位于二线城市的，因此单平米租金和EBITDA利润率相对较低，2022年受疫情影响单平米租金明显下降，需要关注的是其2022年的减免租金规模最高，后续相关缓释安排能否到位。（2）张江光大REIT的出租率是4单产业园REITs中最高的，其收入稳定性也较好，但需要关注的是其集中度的问题，一是其行业分布较为集中，二是其租户分布较为集中。（3）博时招商蛇口REIT的行业分布和租户分布整体都较为均衡，后续需要关注两个方面，一是其单季度的REIT收入21年下半年以来整体呈现下降趋势，关注其出租率水平和租金收入的稳定性；二是其此前也曾公告租金减免安排，关注租金减免对收入的影响。（4）建信中关村REIT租金水平受益于北京的区位优势整体较高，且22年相比21年单平米租金仍有一定增长，反映其底层资产估值的稳定性有一定支撑。需要关注的有三点：一是其出租率和单季度REIT收入22年以来也有下降趋势，二是其租户集中度和行业集中度较高，三是也需要关注其22年的租金减免安排的不利影响。
　　估值方面，有三个主要结论：（1）从大类资产比价角度，产业园REITs目前和股票的可比性不强，和债券相比估值已经偏贵；（2）但由于目前产权类REITs整体都不便宜，产业园板块的估值在产权类REITs中仍有相对性价比；（3）从产业园REITs估值之间的内部对比来看，当前建信中关村REIT和华安张江光大REIT的估值相对较优。
　　风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）基金价格波动风险；3）租金减免安排影响收入风险。