湘财证券-房地产行业数据点评：6月销售回暖、投资走弱，行业复苏仍需政策加码-220719

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　　6月销售回暖，但复苏基础仍不牢固
　　1-6月商品房销售面积同比-22.2%，降幅收窄1.4个百分点；商品房销售金额同比-28.9%，降幅收窄2.6个百分点。6月单月商品房销售面积同比-18%、环比+66%，同比降幅收窄14个百分点。分城市看，一线和二线城市呈现较快复苏态势，6月销售面积接近2021年同期水平，但三线城市仍面临较大压力，低于2018年以来的同期水平。我们认为6月市场回暖主要得益于部分区域疫情缓解，开发商推盘增加，同时叠加房贷利率下降及限购、限贷放松等政策刺激，购房需求得到释放。然而，从30个大中城市的高频数据来看，7月前两周销售面积回落明显，环比下降50%，居民购房意愿仍然偏弱，以及近期的风险事件进一步延缓了行业复苏进程。
　　到位资金同比降幅收窄，但资金面仍然偏紧
　　1-6月到位资金同比下降25.3%（收窄0.5pct），6月单月同比下降24%（收窄9.8pct）。其中6月定金及预收款同比下降31%，个人按揭贷款同比下降20%，降幅较上月大幅收窄，主要得益于销售回暖；国内贷款同比下降32%（收窄1.9pct），自筹资金同比下降17%（扩大4.2pct），可见房企融资端仍然面临较大压力，目前销售的修复程度并不足以缓解资金紧张局面。
　　6月拿地、新开工及投资继续走弱
　　1-6月房地产投资同比下降5.4%，降幅扩大1.4pct；6月单月同比下降9.4%，降幅扩大1.6pct。1-6月房屋新开工面积同比下降34%，房屋施工面积下降2.8%，房屋竣工面积同比下降21.5%，同比降幅继续扩大。1-6月土地购置面积同比下降48%，成交价款同比下降46%，降幅分别扩大3pct、18pct。6月单月土地购置面积、新开工同比降幅分别扩大10pct、3pct。由于需求端复苏缓慢、融资端不畅，导致房企投资拿地和新开工意愿持续下降，而且“保交楼”压力下对新开工也有压制，因此预计房地产投资将继续承压。
　　土地成交面积同比下滑，溢价率小幅回升
　　6月100大中城市土地供应和成交建筑面积分别同比+9%、-6%；其中，住宅用地供应和成交建面分别同比-6%、-42%。6月土地成交溢价率4.2%，环比上升2pct。此外，部分城市已完成今年第二批次集中供地，虽然流拍率有所下降，但国企和央企仍然是拿地主力，土地市场热度仍然偏低。
　　投资建议
　　虽然6月销售面积同环比显著改善，但7月以来有所回落。同时，6月拿地、新开工及投资同比降幅继续扩大，需求端疲软及融资端受限是制约房企拿地投资意愿的主要因素，需求端的信心修复需要进一步的宽松政策支持。7月以来各城市宽松政策继续加码，限购、限贷持续放松，行业基本面有望在下半年逐步修复。建议关注信用风险较低且投资能力强的龙头房企。维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　调控政策不及预期；市场销售持续下行风险；信用风险进一步扩大。