平安证券-债券深度报告：REITs上市以来的七个事实-220515

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核心摘要：前言：2021年REITS正式登陆中国市场，当前我国首批和第二批REITs已经运行一段时间。

本文是一篇复盘，观察了近三个季度以来公募基础设施REITS的投资属性有哪些特征，我们总结了以下七个事实，并附上点评。

事实一：REITs自21年6月上市以来，依次经历五个阶段和两个重要拐点。

其中两个主要转折点在21年9月行情启动和22年2月中旬见顶回落。

9月上涨行情启动的原因，一是相对宽松的流动性环境和股、债赚钱效应下降，二是机构的组织架构和投资流程逐渐理顺。

2月中旬行情的拐点则主要来自价格超涨以后的监管引导。

事实二：REITs同权益相关性正在上升，但明显弱于海外市场。

首批REITs成立以来至22年3月，公募REITS整体与沪深300的相关系数为0.16，但3月以来这个系数提升至0.39。

而近十五年，美国NAREIT股票REIT总回报指数与标普500的相关系数为0.75。

事实三：我国的REITS在3月初到3月15日的“类股灾”时期跑赢权益。

这可能与投资者结构有关，我国reits均是国内资金持有，而本轮权益大跌与人民币汇率压力及外资流出相关性较高，reits相应受伤较少。

事实四：REITs换手率明显高于股票和海外REITs。

换手率高可能有两个原因，一是我国REITs供给本身稀缺且流通盘少，二是我国REITs的做市商机制起到市场买卖桥梁的作用。

事实五：REITs投资者中个人投资者占比在上升。

首批9只REITs上市时，个人投资者平均占比为7.2%，截至2021年末上升至12%。

反映出随着REITs产品的平稳运行，个人投资者对REITs产品的认识也逐渐深入，越来越多的个人投资者关注到我国REITs的投资机会，但距离海外个人投资者占比约20%也仍有较大距离。

事实六：“现金流预期差”与个券表现相关度高。

我们以REITS的21年实际现金分配率与募集说明书中披露的预期现金分配率做比值，用来表现盈利现金流派息带来的预期差。

这一比值与不同REITS上市以来的累计涨幅有明显的正相关性。

实际现金分派率每超预期增长10%，格外为REITS贡献5.5%的涨幅。

事实七：股市行业风格对reits的影响目前并不大。

原因可能有两点，一是较难找到主营业务和REITs较相似的股指，二是目前上市的REITs的只数和规模还比较小，其行情与自身关系更大（如前文所述的现金分派率完成度）。

风险提示：1）估值调整风险；2）现金分派率不及预期风险；3）资产的供给不足。