安捷证券-滨江服务-3316.HK-FY21A业绩稳健增长，品质外拓彰显高端定位价值-220406

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FY21A业绩稳健增长，5S增值服务毛利率显著提升。

滨江服务发布FY21A财报，公司实现营收14.0亿元人民币,同比+45.7%。

其中物管服务及5S增值服务分别同比增长51.7%及47.8%至8.4亿及1.4亿元人民币；期内归母净利润同比增长46.6%至3.2亿元人民币。

受益于公司平均物管费由2020年的4.26元人民币稳步提升至4.30元人民币/平方米/月以及管理效率优化，FY21A公司物管服务板块毛利率为19.2%(同比+0.4ppt)；期内公司新增一手房代理协销服务，5S增值服务板块毛利率同比大幅提升16.3个百分点至71.3%，推动公司整体毛利率提升1.1个百分点至32.1%。

公司管理层表示，FY22E公司将继续巩固高端物管定位，收入及归母净利润预计将以不低于40%的同比增速保持较快增长。

秉持有质扩张策略，丰富管理业态。

FY21A公司合约及在管面积分别同比增长50.1%及40.2%至2,995万平方米及4,978万平方米；其中来自第三方开发商在管面积同比增长108.2%至1,444万平方米，占总体在管面积比例达到48.2%(FY20A:34.7%)；FY21A公司新增在管面积中第三方占比达到75.1%，外拓高增长凸显公司高端服务价值。

期内公司新增建杭置业、义乌建投及海南佳元地产等战略合作方，目前战略合作方已达13个。

新增外拓项目海南佳元·江畔锦柳及嘉兴桐乡匠心春天悦里物业管理费分别达到5.8元人民币/平方米/月及7.6元人民币/平方米/月，有质外拓策略成效明显。

期内非住宅业态在管面积占比同比提升5.8个百分点至21.1%，已实现覆盖学校、公园、医疗康养、体育场馆以及未来社区等新型管理业态，多元化特性日益增强。

5S增值服务平台落地，代理协销成绩亮眼。

FY21A公司对业主增值服务进行板块调整，打造以5S为中心的增值服务体系，包括优家服务(一手房销售、二手房经纪等)、优家服务(硬装服务、软装服务以及设施设备维修升级)以及优享生活服务(入室保洁、园林绿化等)。

公司直营经纪平台“滨江优家”于2021年4月正式上线，且于8月开启首家线下门店，带动FY21A优家服务收入同比快速增长155.2%至9,183万元人民币，新房销售额及佣金已分别达到103亿元人民币及6,400万元人民币；公司预计FY22E佣金额有望突破1亿元人民币。

受制于交付项目中定制家居涉及的项目减少，优家服务收入同比减少74.6%至611万人民币，随着公司逐步树立硬装服务等行业口碑以及旧项目改造需求提升，优家服务板块将逐步回暖。

维持“买入”评级，目标价为40.0港元/股。

我们预期FY22E公司将继续受益于外拓项目的稳步增长、管理业态多元化提升以及新房及二手房经纪业务的持续扩张。

我们调整FY22E-FY24E收入预期至20.0/28.5/39.1亿元人民币，分别同比增长+43.0%/+42.5%/+37.1%；调整FY22E-FY24E归母净利润至4.6/6.5/9.0亿元人民币，分别同比增长43.8%/41.1%/38.1%，而公司派息比率预计将保持行业较高水平(FY21A:60%)；我们调整目标价为40.0港元/股，对应FY22E19.6倍市盈率或4.5倍市销率水平。