克而瑞证券-房地产行业2021年中期投资策略：当前行业的底线思维和长线机会-210727

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投资要点短期地产行业的底线思维。

2020年下半年后伴随行业迎来新一轮调控升级，在三道红线、银行集中度管控以及集中供地等政策约束下，部分房企信用风险暴露。

对于风险的预期差主要体现在三方面：1）融资收紧与低库存相背离，融资收紧政策持续落地，库存低位背景下主流房企补库存意愿强烈。

2）房企销售数据和企业真实现金流状况相背离，回款周期拉长以及并表比例降低等因素使得企业规模增长不能完全对冲现金流压力。

3）房企表内负债和表外负债相背离。

多重背离下行业已经迎来供给侧改革。

全年基本面仍具韧性，预计销售面积微降，投资增速趋缓，竣工趋势性修复。

上半年在低基数背景下，行业运行核心数据表现出较高增速，但是边际变化不可忽视。

展望全年，我们预计新房销售面积小个位数下降，销售金额与上年持平；建安拉动下房地产投资增速7%-8%之间；新开工与上年持平，竣工迎来趋势性修复，增速10%。

从房地产走向不动产，行业长线价值静待兑现。

1）行业转型阶段，主流房企已经基本完成地产相关多元化布局，包括物业管理、商业地产、长租公寓、物流地产等子行业，先发房企均已抢占稳定市场规模。

2）积极拓展上下游产业链机会，通过资本赋能等多种方式协同主业发展。

长期来看，率先完成转型，兼具“开发销售+资产管理”能力的房企将具备更高投资价值。

投资建议：行业多维度量化调控加速行业供给侧改革，销售或已见顶的背景下，短期行业规模和利润率或难以迅速改善，短期下调行业至“中性”评级，持续看好存量地产相关业务的长期价值。

个股方面，传统住宅开发销售领域，推荐【万科A】、【龙湖集团】、【金地集团】、【旭辉控股集团】，财务稳健带给未来更大的规模增长空间，且多元化业务均已位居行业前列，长期价值值得期待。

同时推荐经营稳健，旧改资源充沛，逐步完善全国化布局的【龙光集团】、【中国奥园】、【中骏集团控股】、【弘阳地产】等。

物管及商管领域，推荐（1）有强大的母公司资源输入，业绩增长具备较强确定性的【碧桂园服务】、【旭辉永升生活】；（2）有独具优势在管业态，且规模稳定增长的【宝龙商业】，建议关注【华润万象生活】；（3）具备较强的资源整合逻辑，在非住领域快速拓展的【保利物业】、【招商积余】；（4）依托良好服务品质，在未来市场规模化竞争中具备优势的【绿城服务】等。

风险提示：疫情尚存不确定性，调控政策超预期，行业基本面不及预期。