克而瑞证券-房地产行业上海楼市新政点评：上海调控加码，短期或致新房二手房销量下滑-210727

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事件：近期，上海市出台楼市“房贷利率上调+房产赠与管理”的调控组合拳：7月14日，上海市房地产交易中心进一步发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，明确自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。

没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

2021年7月23日，人民银行上海总部当日上午与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。

首套房贷利率将从之前的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规于7月24日起开始实行。

同日，住建部门发出《关于加强住房赠与管理的通知》，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

点评：房贷利率上浮边际提高购房者月供金额。

我们认为，房贷利率上调是对中央对房地产行业收紧信贷的号召响应，若以商业贷款100万，30年等额本息计算，调整后首套和二套的月供分别增加212元/282元。

规范赠与抑制新房市场“打新”热。

在实际购房操作者，存在部分家庭为了获取更高积分，以赠与的方式转移名下资产，从而使一方家庭变为名下无房，新政在规范赠与方面的“打补丁”，主要针对此类为获得高积分的擦边球行为，我们认为短期对于新房“打新”热有所缓解。

“核定价”可能造成二手房销量短期下滑。

类比深圳，自深圳二手房“核定价”新政发布以来，2021年6月单月仅成交26万平方米，为2020年2月（新冠疫情爆发）后新低；上半年整体二手房成交量仅为257万平方米，较2020年上半年下滑37%。

上海同款政策出台后，对于二手房的挂牌量和挂牌价格，短期或均将产生较为明显的冷却效果。

风险提示：新冠疫情扩散超预期；政策调控超预期；行业融资进一步收紧。